Modalidades de préstamos hipotecarios
O tipo de interese é o prezo que as entidades cobran por prestar os seus cartos Os bancos poden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interese fixo, variable ou mixto.
Coñece os diferentes tipos de intereses
O tipo de interese variable revísase periodicamente (anual ou semestralmente) e axústase á cotización dalgún índice de referencia, como o Euribor* máis un diferencial (por exemplo, Euribor + 0,5). A vantaxe desta modalidade é que no momento de contratación o tipo de interese (interese de referencia + diferencial) adoita ser inferior ao das hipotecas a tipo fixo e adóitanse ofrecer a opción de prazos de amortización máis longos, normalmente entre 20 e 30 anos ou mesmo máis. Cun tipo de interese variable, un corre o risco de pagar unha cota maior se os intereses soben, aínda que pode beneficiarse se baixan.
Existen distintos instrumentos financeiros que permiten cubrir o risco de subidas de tipos. Isto significa que, se os tipos soben, a entidade bancaria pagará ao cliente a diferenza entre o que teña que pagar e unha cota mensual determinada. Con todo, estes produtos teñen os seus propios riscos: se os tipos baixan será o cliente quen teña que pagar ao banco, e ás veces estes importes poden chegar a ser moi elevados.
O tipo de interese permanece inamovible durante toda a vida do préstamo. A vantaxe desta modalidade é que coñecerás de antemán canto debes pagar cada mes, sen preocuparche polas subidas e baixadas de tipos. Como inconveniente, os tipos de interese fixos son máis altos que os variables e os prazos de amortización da hipoteca, máis curtos (polo xeral o prazo máximo é de 20 anos).
Neste caso, cóbrase un interese fixo durante un período inicial (adoita ser de 3-5 anos) que logo pasa a ser un tipo variable. Esta cota subirá ou baixará segundo a evolución do índice de referencia empregado no cálculo do tipo de interese variable.
O Euribor (Euro Interbank Ofrecede Rate), é o índice máis empregado como referencia nos préstamos hipotecarios para calcular a revisión dos tipos de interese variables. Defínese como a media aritmética simple mensual dos valores diarios do índice de referencia Euribor que figura no anexo do Regulamento de execución (UE) 2016/1368 da Comisión do 11 de agosto de 2016.O
IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios do Conxunto de Entidades). É a media simple dos tipos de interese medios ponderados das operacións de préstamo con garantía hipotecaria de prazo igual ou superior a tres anos para a adquisición de vivenda libre iniciadas ou renovadas polos bancos e caixas de aforro no mes a que se refire o índice.
O IRS (Inertes Rate Swap), ou permuta financeira. É un índice a cinco anos, no canto de 1 ano como o Euribor. É a media simple mensual dos tipos de interese diarios do tipo anual para swap de intereses, para operacións denominadas en euros, con vencemento a cinco anos.
Poderás consultar máis información sobre o resto de tipos de interese de referencia oficiais aquí.
A cota mensual A cota mensual está composta pola parte dos cartos prestados que estás a devolver (capital a amortizar) ese mes, máis os intereses. A contía desta cota depende dos seguintes factores:
- O importe do capital emprestado
- O tipo de interese
- O prazo
- A modalidade de cálculo
O interese calcúlase aplicando o tipo de interese sobre o capital pendente de devolución en cada momento. Polo que, nas primeiras cotas estarás a pagar na súa maioría intereses sobre o importe da débeda e estarás a amortizar (pagando a débeda) unha pequena cantidade do capital pendente.
Con cada cota, o capital redúcese un pouquiño polo que o mes seguinte estarás a pagar un pouquiño menos en concepto de intereses. Como a mensualidade é a mesma, significa que estarás a amortizar maior cantidade de capital. E así sucesivamente.
E como calculo a miña cota mensual?
Para calcular a cota utilízase, normalmente, a modalidade de sistema financeiro constante, tamén coñecida como «sistema francés». Así, a mensualidade (capital amortizado + intereses) será sempre igual durante a vida do préstamo (salvo cando se fai a revisión pola flutuación dos tipos de interese nas hipotecas variables), pero, en cada cota, as porcentaxes de capital amortizado e intereses varían.
Sistema de cota constante
Modificación do préstamo hipotecario É posible modificar as condicións dun préstamo hipotecario existente mediante a subrogación ou novación do mesmo. A continuación, explicámosche en que consisten estes trámites:
La novación es el proceso mediante el cual la entidad financiera modifica las condiciones de la hipoteca de acuerdo con los titulares actuales. Es decir, se trata de una renegociación, sin cambio de entidad. Normalmente se realiza a petición del cliente para rebajar el tipo de interés cuando se están ofreciendo en el mercado hipotecas con tipos más bajos. La entidad no tiene ninguna obligación de atender esta petición, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente.
- El tipo de interés aplicado
- El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero)
- El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo)
- Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).
La novación es una renegociación de condiciones sin cambio de entidad.
Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.
En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación, cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso se llama subrogación acreedora y funciona de la siguiente forma:
- La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.
- La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, plazo durante el cual no podrá otorgarse la escritura de subrogación.
- Una vez transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la antigua entidad la novación modificativa del préstamo, podrá otorgarse la escritura de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.
En una subrogación acreedora se puede modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo, o ambos. Si se quiere modificar otras condiciones adicionales, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.
Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Deberás pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura.
Si compras una vivienda y el vendedor ya tiene una hipoteca, también puedes subrogar el préstamo existente. En este caso se trata de una subrogación deudora. Es decir, lo que se modifica son los titulares. Es una operación frecuente para viviendas nuevas cuando el promotor tiene un préstamo hipotecario. Se subroga el préstamo en el momento de la entrega de la vivienda mediante la correspondiente escritura pública, con determinadas condiciones. También es posible en la compra de una vivienda de segunda mano subrogar la hipoteca de los antiguos propietarios.
Cuando por fin ha pagado totalmente su préstamo hipotecario, la entidad ha de facilitarte de forma gratuita un certificado que acredite que has terminado de pagar la hipoteca. Este certificado recibe el nombre de “certificado de deuda cero”.
Deberás decidir si llevas a cabo los trámites notariales y registrales tú mismo o si solicitas a la entidad que realice las gestiones oportunas. En este último caso, la entidad podrá cobrarte comisiones y gastos correspondientes a la tramitación, de los que deberá informarte previamente.
Acto seguido, habrá que acudir a una notaría con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no podrá cobrarte por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.
Posteriormente, deberás solicitar el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en una delegación de la comunidad autónoma correspondiente. Este paso es obligatorio y exento de pago.
Finalmente, para hacer efectiva la cancelación, deberás acudir al Registro de la Propiedad con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura. Los aranceles registrales dependen del valor de la hipoteca.
La cancelación de la hipoteca es un trámite necesario para poder vender posteriormente tu vivienda: sólo podrás hacerlo si figura libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios se olvidan de hacerlo hasta que quieren vender la casa.