• Inicio
  • Modalidades de préstamos hipotecarios

Modalidades de préstamos hipotecarios

​​​​​​​

O tipo de interese é o prezo que as entidades cobran por prestar os seus cartos Os bancos poden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interese fixo, variable ou mixto.

Coñece os diferentes tipos de intereses

O tipo de interese variable revísase periodicamente (anual ou semestralmente) e axústase á cotización dalgún índice de referencia, como o Euribor* máis un diferencial (por exemplo, Euribor + 0,5). A vantaxe desta modalidade é que no momento de contratación o tipo de interese (interese de referencia + diferencial) adoita ser inferior ao das hipotecas a tipo fixo e adóitanse ofrecer a opción de prazos de amortización máis longos, normalmente entre 20 e 30 anos ou mesmo máis. Cun tipo de interese variable, un corre o risco de pagar unha cota maior se os intereses soben, aínda que pode beneficiarse se baixan.

Existen distintos instrumentos financeiros que permiten cubrir o risco de subidas de tipos. Isto significa que, se os tipos soben, a entidade bancaria pagará ao cliente a diferenza entre o que teña que pagar e unha cota mensual determinada. Con todo, estes produtos teñen os seus propios riscos: se os tipos baixan será o cliente quen teña que pagar ao banco, e ás veces estes importes poden chegar a ser moi elevados.

O tipo de interese permanece inamovible durante toda a vida do préstamo. A vantaxe desta modalidade é que coñecerás de antemán canto debes pagar cada mes, sen preocuparche polas subidas e baixadas de tipos. Como inconveniente, os tipos de interese fixos son máis altos que os variables e os prazos de amortización da hipoteca, máis curtos (polo xeral o prazo máximo é de 20 anos).

Neste caso, cóbrase un interese fixo durante un período inicial (adoita ser de 3-5 anos) que logo pasa a ser un tipo variable. Esta cota subirá ou baixará segundo a evolución do índice de referencia empregado no cálculo do tipo de interese variable.

O Euribor (Euro Interbank Ofrecede Rate), é o índice máis empregado como referencia nos préstamos hipotecarios para calcular a revisión dos tipos de interese variables. Defínese como a media aritmética simple mensual dos valores diarios do índice de referencia Euribor que figura no anexo do Regulamento de execución (UE) 2016/1368 da Comisión do 11 de agosto de 2016.O

IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios do Conxunto de Entidades). É a media simple dos tipos de interese medios ponderados das operacións de préstamo con garantía hipotecaria de prazo igual ou superior a tres anos para a adquisición de vivenda libre iniciadas ou renovadas polos bancos e caixas de aforro no mes a que se refire o índice.

O IRS (Inertes Rate Swap), ou permuta financeira. É un índice a cinco anos, no canto de 1 ano como o Euribor. É a media simple mensual dos tipos de interese diarios do tipo anual para swap de intereses, para operacións denominadas en euros, con vencemento a cinco anos.

Poderás consultar máis información sobre o resto de tipos de interese de referencia oficiais aquí.

A cota mensual A cota mensual está composta pola parte dos cartos prestados que estás a devolver (capital a amortizar) ese mes, máis os intereses. A contía desta cota depende dos seguintes factores:

  • O importe do capital emprestado
  • O tipo de interese
  • O prazo
  • A modalidade de cálculo

O interese calcúlase aplicando o tipo de interese sobre o capital pendente de devolución en cada momento. Polo que, nas primeiras cotas estarás a pagar na súa maioría intereses sobre o importe da débeda e estarás a amortizar (pagando a débeda) unha pequena cantidade do capital pendente.

Con cada cota, o capital redúcese un pouquiño polo que o mes seguinte estarás a pagar un pouquiño menos en concepto de intereses. Como a mensualidade é a mesma, significa que estarás a amortizar maior cantidade de capital. E así sucesivamente.

​​​​​​​

E como calculo a miña cota mensual?

Para calcular a cota utilízase, normalmente, a modalidade de sistema financeiro constante, tamén coñecida como «sistema francés». Así, a mensualidade (capital amortizado + intereses) será sempre igual durante a vida do préstamo (salvo cando se fai a revisión pola flutuación dos tipos de interese nas hipotecas variables), pero, en cada cota, as porcentaxes de capital amortizado e intereses varían.


Sistema de cota constante


Modificación do préstamo hipotecario É posible modificar as condicións dun préstamo hipotecario existente mediante a subrogación ou novación do mesmo. A continuación, explicámosche en que consisten estes trámites:

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aliquam dapibus aliquam ipsum, quis posuere ligula eleifend vel. Morbi rhoncus, dolor vitae blandit volutpat, tortor neque tincidunt eros, id hendrerit orci sem vel nisl. Nunc lacinia neque non erat volutpat condimentum. Vestibulum in egestas turpis. Donec consequat odio quis fermentum convallis. Vivamus dui lorem, posuere vel leo in, tempor tempus tortor. Fusce rutrum dapibus gravida. Phasellus tempus, velit sit amet porta faucibus, nulla elit tempor lorem, at commodo ligula purus eget dui.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aliquam dapibus aliquam ipsum, quis posuere ligula eleifend vel. Morbi rhoncus, dolor vitae blandit volutpat, tortor neque tincidunt eros, id hendrerit orci sem vel nisl. Nunc lacinia neque non erat volutpat condimentum. Vestibulum in egestas turpis. Donec consequat odio quis fermentum convallis. Vivamus dui lorem, posuere vel leo in, tempor tempus tortor. Fusce rutrum dapibus gravida. Phasellus tempus, velit sit amet porta faucibus, nulla elit tempor lorem, at commodo ligula purus eget dui.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aliquam dapibus aliquam ipsum, quis posuere ligula eleifend vel. Morbi rhoncus, dolor vitae blandit volutpat, tortor neque tincidunt eros, id hendrerit orci sem vel nisl. Nunc lacinia neque non erat volutpat condimentum. Vestibulum in egestas turpis. Donec consequat odio quis fermentum convallis. Vivamus dui lorem, posuere vel leo in, tempor tempus tortor. Fusce rutrum dapibus gravida. Phasellus tempus, velit sit amet porta faucibus, nulla elit tempor lorem, at commodo ligula purus eget dui.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aliquam dapibus aliquam ipsum, quis posuere ligula eleifend vel. Morbi rhoncus, dolor vitae blandit volutpat, tortor neque tincidunt eros, id hendrerit orci sem vel nisl. Nunc lacinia neque non erat volutpat condimentum. Vestibulum in egestas turpis. Donec consequat odio quis fermentum convallis. Vivamus dui lorem, posuere vel leo in, tempor tempus tortor. Fusce rutrum dapibus gravida. Phasellus tempus, velit sit amet porta faucibus, nulla elit tempor lorem, at commodo ligula purus eget dui.

¡No te pierdas nada!

Mantente al día de todas las novedades de Finanzas para Todos suscribiéndote a nuestra newsletter. Todas las novedades sobre finanzas, en tu correo.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aliquam dapibus aliquam ipsum, quis posuere ligula eleifend vel. Morbi rhoncus, dolor vitae blandit volutpat, tortor neque tincidunt eros, id hendrerit orci sem vel nisl. Nunc lacinia neque non erat volutpat condimentum. Vestibulum in egestas turpis. Donec consequat odio quis fermentum convallis. Vivamus dui lorem, posuere vel leo in, tempor tempus tortor. Fusce rutrum dapibus gravida. Phasellus tempus, velit sit amet porta faucibus, nulla elit tempor lorem, at commodo ligula purus eget dui.