Modalitats de préstecs hipotecaris
El tipus d'interès és el preu que les entitats cobren per prestar els seus diners. Els bancs poden concedir préstecs hipotecaris a un tipus d'interès fix, variable o mixt.
Coneix els diferents tipus d'interessos
El tipus d'interès variable es revisa periòdicament (de manera anual o semestral) i s'ajusta a la cotització d'algun índex de referència, com l'euríbor* més un diferencial (per exemple, euríbor + 0,5). L'avantatge d'aquesta modalitat és que en el moment de la contractació el tipus d'interès (interès de referència + diferencial) acostuma a ser inferior al de les hipoteques a tipus fix i habitualment s'ofereix l'opció de terminis d'amortització més llargs, normalment entre 20 i 30 anys o fins i tot més. Amb un tipus d'interès variable, es corre el risc de pagar una quota més alta si els interessos pugen, encara que es pot beneficiar si baixen.
Hi ha diferents instruments financers que permeten cobrir el risc de pujades de tipus. Això vol dir que, si els tipus pugen, l'entitat bancària pagarà al client la diferència entre el que hagi de pagar i una quota mensual determinada. Tanmateix, aquests productes tenen els seus propis riscos: si els tipus baixen, serà el client qui haurà de pagar al banc, i a vegades, aquests imports poden arribar a ser molt elevats.
El tipus d'interès roman inamovible durant tota la vigència del préstec. L'avantatge d'aquesta modalitat és que sabràs per endavant quant has de pagar cada mes, sense amoïnar-te per les pujades i baixades de tipus. Com a inconvenient, els tipus d'interès fixos són més alts que els variables i els terminis d'amortització de la hipoteca, més curts (en general, el termini màxim és de 20 anys).
En aquest cas, es cobra un interès fix durant un període inicial (sol ser de 3-5 anys) que després passa a ser un tipus variable. Aquesta quota pujarà o baixarà segons l'evolució de l'índex de referència emprat per calcular el tipus d'interès variable.
L'euríbor (Euro Interbank Offered Rate) és l'índex més utilitzat com a referència en els préstecs hipotecaris per calcular la revisió dels tipus d'interès variables. Es defineix com la mitjana aritmètica simple mensual dels valors diaris de l'índex de referència euríbor que figura en l'annex del Reglament d'execució (UE) 2016/1368 de la Comissió d'11 d'agost de 2016.
L'IRPH Entitats (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris del Conjunt d'Entitats). És la mitjana simple dels tipus d'interès mitjans ponderats de les operacions de préstec amb garantia hipotecària de termini igual o superior a tres anys per a l'adquisició d'habitatge lliure iniciades o renovades pels bancs i caixes d'estalvi en el mes al qual es refereix l'índex.
L'IRS (Interest Rate Swap) o permuta financera. És un índex a cinc anys, en comptes d'1 any com l'euríbor. És la mitjana simple mensual dels tipus d'interès diaris del tipus anual per a swap d'interessos, per a operacions denominades en euros, amb venciment a cinc anys.
Pots consultar més informació sobre la resta de tipus d'interès de referència oficials aquí.
La quota mensual La quota mensual està formada per la part dels diners prestats que retornes (capital per amortitzar) aquell mes, més els interessos. L’import d'aquesta quota depèn dels factors següents:
- L'import del capital prestat
- El tipus d'interès
- El termini
- La modalitat de càlcul
L'interès es calcula aplicant el tipus d'interès sobre el capital pendent de devolució en cada moment. Per això, en les primeres quotes estaràs pagant majoritàriament interessos sobre l'import del deute i estaràs amortitzant (pagant el deute) una quantitat petita del capital pendent.
Amb cada quota, el capital es redueix una mica de manera que el mes següent estaràs pagant una mica menys en concepte d'interessos. Com que l’import de la mensualitat és el mateix, vol dir que estaràs amortitzant més quantitat de capital. I així successivament.
I com calculo la meva quota mensual?
Per calcular la quota s'utilitza, normalment, la modalitat de sistema financer constant, que també rep el nom de "sistema francès". Així, la mensualitat (capital amortitzat + interessos) serà sempre igual durant la vida del préstec (excepte en les hipoteques variables quan es fa la revisió a causa de la fluctuació dels tipus d'interès), però, en cada quota, els percentatges de capital amortitzat i interessos varien.
Sistema de quota constant
Modificació del préstec hipotecari És possible modificar les condicions d'un préstec hipotecari constituït fent-ne la subrogació o novació. A continuació, t'expliquem en què consisteixen aquests tràmits:
La novació és el procés mitjançant el qual l'entitat financera modifica les condicions de la hipoteca d'acord amb els titulars actuals. És a dir, es tracta d'una renegociació, sense canvi d'entitat. Normalment, es fa a petició del client per rebaixar el tipus d'interès quan en el mercat s'estan oferint hipoteques amb tipus més baixos. L'entitat no té cap obligació d'atendre aquesta petició, de manera que l'èxit de la negociació dependrà del perfil del titular i de l'interès de l'entitat de mantenir-lo com a client.
- El tipus d'interès aplicat
- L'import pendent (si necessités disposar de més diners)
- El termini d'amortització (tant per prorrogar-lo com per retallar-lo)
- Els titulars del préstec (supressió d'algun titular per causes com ara separació, divorci i mort).
La novació és una renegociació de condicions sense canvi d'entitat.
Les despeses associades a una novació no són gaire altes, tret que se sol·liciti un augment de l'import de la hipoteca. Si només es rebaixa el tipus d'interès, ni tan sols cal una escriptura pública. Si es canvia d'un interès fix a un de variable, o viceversa, o si es canvia el tipus de referència o una altra condició, cal fer una escriptura de novació, que té unes despeses notarials i registrals molt reduïdes.
En cas que amb la novació no s'aconsegueixi la millora desitjada, hi ha la possibilitat de passar la hipoteca a una altra entitat que ofereixi millors condicions. Aquest procés s'anomena subrogació creditora i funciona de la manera següent:
- La nova entitat fa una oferta vinculant en què detalla les noves condicions i tot seguit es posa en contacte amb l'antiga entitat per fer-li-ho saber i per sol·licitar que se li certifiqui el saldo pendent del préstec.
- L'antiga entitat té un termini de set dies per emetre aquest certificat i de quinze dies per oferir al client una modificació de les condicions del préstec, termini durant el qual no es podrà atorgar l'escriptura de subrogació.
- Un cop transcorregut el termini de quinze dies sense que el deutor hagi formalitzat amb l'antiga entitat la novació modificativa del préstec, es podrà atorgar l'escriptura de subrogació del préstec hipotecari. Mitjançant aquesta escriptura la nova entitat assumeix la propietat de la hipoteca i transfereix a l'entitat subrogada (l'antiga) l'import corresponent al capital pendent.
En una subrogació creditora es pot modificar el tipus d'interès aplicable, el termini del préstec, o totes dues coses. Si es volen modificar altres condicions addicionals, es pot pactar per endavant una novació que es faria un cop s'hagi subrogat la hipoteca.
Les despeses associades a la subrogació d'un préstec hipotecari són més elevades que les de la novació, però molt inferiors a les associades a la formalització d'una hipoteca nova. Hauràs de pagar una comissió de cancel·lació a l'antiga entitat si aquest concepte figura en l'escriptura.
Si compres un habitatge i el venedor ja té una hipoteca, també pots subrogar el préstec existent. En aquest cas es tracta d'una subrogació deutora. És a dir, es modifiquen els titulars de la hipoteca. És una operació freqüent per a habitatges nous quan el promotor té un préstec hipotecari. Se subroga el préstec en el moment del lliurament de l'habitatge mitjançant l'escriptura pública corresponent, amb unes condicions determinades. En la compra d'un habitatge de segona mà també és possible subrogar la hipoteca dels antics propietaris.
Quan, finalment, has pagat totalment el préstec hipotecari, l'entitat t'ha de facilitar gratuïtament un certificat que acrediti que has acabat de pagar la hipoteca. Aquest certificat rep el nom de "certificat de deute zero".
Hauràs de decidir si duus a terme els tràmits notarials i registrals tu mateix o si sol·licites a l'entitat que faci les gestions oportunes. En aquest darrer cas, l'entitat et pot cobrar comissions i despeses corresponents a la tramitació, de les quals t'hauràs d'informar prèviament.
Tot seguit, caldrà que vagis a una notaria amb el certificat de deute zero i el lliuris. L'entitat no et podrà cobrar pel tràmit de la signatura ni pel desplaçament a la notaria.
Posteriorment, hauràs de sol·licitar el document d'actes jurídics documentats (AJD) en una delegació de la comunitat autònoma corresponent. Aquest pas és obligatori i està exempt de pagament.
Finalment, per fer efectiva la cancel·lació, hauràs d'anar al Registre de la Propietat amb la còpia de l'impost, el certificat de deute zero i l'escriptura. Els aranzels registrals depenen del valor de la hipoteca.
La cancel·lació de la hipoteca és un tràmit necessari per poder vendre posteriorment el teu habitatge: només ho podràs fer si consta lliure de càrregues en el Registre de la Propietat. Molts propietaris s'obliden de fer-ho fins que volen vendre la casa.