Modalitats de préstecs hipotecaris
El tipus d'interés és el preu que les entitats cobren per prestar els seus diners. Els bancs poden concedir préstecs hipotecaris a un tipus d'interés fix, variable o mixt.
Coneix els diferents tipus d'interessos
El tipus d'interés variable es revisa periòdicament (anual o semestralment) i s'ajusta a la cotització d'algun índex de referència, com l'Euribor* més un diferencial (per exemple, Euribor + 0,5). L'avantatge d'aquesta modalitat és que en el moment de contractació el tipus d'interés (interés de referència + diferencial) sol ser inferior al de les hipoteques a tipus fix i se solen oferir l'opció de terminis d'amortització més llargs, normalment entre 20 i 30 anys o fins i tot més. Amb un tipus d'interés variable, un corre el risc de pagar una quota major si els interessos pugen, encara que pot beneficiar-se si baixen.
Existeixen diferents instruments financers que permeten cobrir el risc de pujades de tipus. Això significa que, si els tipus pugen, l'entitat bancària pagarà al client la diferència entre el que haja de pagar i una quota mensual determinada. No obstant això, aquests productes tenen els seus propis riscos: si els tipus baixen serà el client qui haja de pagar al banc, i a vegades aquests imports poden arribar a ser molt elevats.
El tipus d'interés roman inamovible durant tota la vida del préstec. L'avantatge d'aquesta modalitat és que coneixeràs per endavant quant has de pagar cada mes, sense preocupar-te per les pujades i baixades de tipus. Com a inconvenient, els tipus d'interés fixos són més alts que els variables i els terminis d'amortització de la hipoteca, més curts (en general el termini màxim és de 20 anys).
En aquest cas, es cobra un interés fix durant un període inicial (sol ser de 3-5 anys) que després passa a ser un tipus variable. Aquesta quota pujarà o baixarà segons l'evolució de l'índex de referència emprat en el càlcul del tipus d'interés variable.
L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate), és l'índex més utilitzat com a referència en els préstecs hipotecaris per a calcular la revisió dels tipus d'interés variables. Es defineix com la mitjana aritmètica simple mensual dels valors diaris de l'índex de referència euribor que figura en l'annex del Reglament d'execució (UE) 2016/1368 de la Comissió d'11 d'agost de 2016.
L'IRPH entitats (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris del Conjunt d'Entitats). És la mitjana simple dels tipus d'interés mitjans ponderats de les operacions de préstec amb garantia hipotecària de termini igual o superior a tres anys per a l'adquisició d'habitatge lliure iniciades o renovades pels bancs i caixes d'estalvi en el mes a què es refereix l'índex.
L'IRS (Interest Rate Swap), o permuta financera. És un índex a cinc anys, en comptes d'1 any com l'Euribor. És la mitjana simple mensual dels tipus d'interés diaris del tipus anual per a swap d'interessos, per a operacions denominades en euros, amb venciment a cinc anys.
Podràs consultar més informació sobre la resta de tipus d'interés de referència oficials ací.
La quota mensualLa quota mensual està composta per la part dels diners prestats que estàs retornant (capital a amortitzar) aquest mes, més els interessos. La quantia d'aquesta quota depén dels següents factors:
- L'import del capital prestat.
- El tipus d'interés.
- El termini.
- La modalitat de càlcul.
L'interés es calcula aplicant el tipus d'interés sobre el capital pendent de devolució a cada moment. Pel que, en les primeres quotes estaràs pagant en la seua majoria interessos sobre l'import del deute i estaràs amortitzant (pagant el deute) una xicoteta quantitat del capital pendent.
Amb cada quota, el capital es redueix una miqueta pel que el mes següent estaràs pagant una miqueta menys en concepte d'interessos. Com la mensualitat és la mateixa, significa que estaràs amortitzant major quantitat de capital. I així successivament.
I com calcule la meua quota mensual?
Per a calcular la quota s'utilitza, normalment, la modalitat de sistema financer constant, també coneguda com a "sistema francès". Així, la mensualitat (capital amortitzat + interessos) serà sempre igual durant la vida del préstec (excepte quan es fa la revisió per la fluctuació dels tipus d'interés en les hipoteques variables), però, en cada quota, els percentatges de capital amortitzat i interessos varien.
Sistema de quota constant
Modificació del préstec hipotecari És possible modificar les condicions d'un préstec hipotecari existent mitjançant la subrogació o novació d'aquest. A continuació, t'expliquem en què consisteixen aquests tràmits:
La novación es el proceso mediante el cual la entidad financiera modifica las condiciones de la hipoteca de acuerdo con los titulares actuales. Es decir, se trata de una renegociación, sin cambio de entidad. Normalmente se realiza a petición del cliente para rebajar el tipo de interés cuando se están ofreciendo en el mercado hipotecas con tipos más bajos. La entidad no tiene ninguna obligación de atender esta petición, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente.
- El tipo de interés aplicado
- El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero)
- El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo)
- Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).
La novación es una renegociación de condiciones sin cambio de entidad.
Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.
En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación, cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso se llama subrogación acreedora y funciona de la siguiente forma:
- La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.
- La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, plazo durante el cual no podrá otorgarse la escritura de subrogación.
- Una vez transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la antigua entidad la novación modificativa del préstamo, podrá otorgarse la escritura de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.
En una subrogación acreedora se puede modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo, o ambos. Si se quiere modificar otras condiciones adicionales, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.
Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Deberás pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura.
Si compras una vivienda y el vendedor ya tiene una hipoteca, también puedes subrogar el préstamo existente. En este caso se trata de una subrogación deudora. Es decir, lo que se modifica son los titulares. Es una operación frecuente para viviendas nuevas cuando el promotor tiene un préstamo hipotecario. Se subroga el préstamo en el momento de la entrega de la vivienda mediante la correspondiente escritura pública, con determinadas condiciones. También es posible en la compra de una vivienda de segunda mano subrogar la hipoteca de los antiguos propietarios.
Cuando por fin ha pagado totalmente su préstamo hipotecario, la entidad ha de facilitarte de forma gratuita un certificado que acredite que has terminado de pagar la hipoteca. Este certificado recibe el nombre de “certificado de deuda cero”.
Deberás decidir si llevas a cabo los trámites notariales y registrales tú mismo o si solicitas a la entidad que realice las gestiones oportunas. En este último caso, la entidad podrá cobrarte comisiones y gastos correspondientes a la tramitación, de los que deberá informarte previamente.
Acto seguido, habrá que acudir a una notaría con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no podrá cobrarte por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.
Posteriormente, deberás solicitar el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en una delegación de la comunidad autónoma correspondiente. Este paso es obligatorio y exento de pago.
Finalmente, para hacer efectiva la cancelación, deberás acudir al Registro de la Propiedad con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura. Los aranceles registrales dependen del valor de la hipoteca.
La cancelación de la hipoteca es un trámite necesario para poder vender posteriormente tu vivienda: sólo podrás hacerlo si figura libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios se olvidan de hacerlo hasta que quieren vender la casa.