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Novación y subrogación, dos opciones ante el aumento de tipos de interés

21/11/2022

Novación y subrogación, dos opciones ante el aumento de tipos de interés

La subida de tipos de interés que el Banco Central Europeo comenzó en julio de este año está propiciando un incremento del Euribor, principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios a tipo de variable, y, en consecuencia, una progresiva actualización al alza de las cuotas que tienen que pagar los deudores hipotecarios. El incremento de cuotas, junto con el efecto de la inflación, lleva a muchas familias a ajustar sus presupuestos y a plantearse la revisión de su hipoteca. En este contexto, son numerosos los ciudadanos que están considerando cambiar sus préstamos hipotecarios de tipo variable a fijo.

Si este es tu caso, como siempre aconsejamos, infórmate adecuadamente y valora todas las opciones, tanto las que te ofrezca tu entidad como otras. Quizás puedan serte de utilidad alguno de los simuladores que el Portal del Cliente Bancario pone a tu disposición para calcular las nuevas cuotas.

Si decides realizar el cambio, existen dos posibilidades: que lo hagas en la misma entidad en la que tienes contratada la hipoteca, o que decidas irte a otra entidad:

  • Si aceptas la oferta que pueda presentarte tu entidad, deberás formalizar una novación (cambio de condiciones) del contrato existente. Tu entidad debe entregarte la información precontractual, FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FIAE (ficha de Advertencias Estandarizada), al menos diez días naturales antes de la fecha de la novación. Dada la importancia de la modificación, es habitual que se formalice ante notario. Éste debe ofrecerte asesoramiento personalizado y gratuito.

Ten en cuenta que tu entidad puede cobrarte una comisión si así estaba establecido en el contrato original, que suele ser un porcentaje del importe del préstamo pendiente de pago, con los límites que se establecen en esta tabla.

  • Si te resulta más interesante la oferta de otra entidad, puedes acogerte a una subrogación. Este proceso está regulado y debe formalizarse ante notario. La nueva entidad debe entregarte una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, con una validez mínima de 15 días. Una vez informada tu entidad antigua, debe entregar a la nueva entidad una certificación del importe de la deuda pendiente y puede hacerte una contraoferta modificando sus condiciones con el fin de mantenerte como cliente. De esta manera, podrás elegir la oferta que te resulte más conveniente.

La subrogación también te generará gastos, que suelen ser superiores a los de la novación y estarán especificados en el contrato de préstamo original y con los límites legales recogidos en esta tabla.

Por supuesto, también podrías cancelar anticipadamente la hipoteca que tienes y formalizar una nueva, pero es una alternativa que, por lo general, conlleva más trámites y gastos, ya que la normativa favorece la novación/subrogación (límite de compensación/comisiones, honorarios registrales/notariales menores, beneficios fiscales).

Tómate tu tiempo y ten en cuenta todas las variables: por ejemplo, un tipo inferior, pero con un plazo de amortización mayor, puede llevarte a pagar un total de intereses superior en el conjunto del contrato.

En cualquier caso, no olvides que los préstamos hipotecarios son operaciones a muy largo plazo y pueden verse afectados por circunstancias económicas muy diversas y difíciles de determinar a lo largo de su vida, como la evolución de los tipos de interés, tanto en los meses próximos, como a más largo plazo.

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