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Modalidades de préstamos hipotecarios

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El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interés fijo, variable o mixto.

Conoce los diferentes tipos de intereses

El tipo de interés variable se revisa periódicamente (anual o semestralmente) y se ajusta a la cotización de algún índice de referencia, como el Euribor* más un diferencial (por ejemplo, Euribor + 0,5). La ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratación el tipo de interés (interés de referencia + diferencial) suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suelen ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés variable, uno corre el riesgo de pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan.

Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagará al cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos bajan será el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes pueden llegar a ser muy elevados.

El tipo de interés permanece inamovible durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad es que conocerás de antemano cuánto debes pagar cada mes, sin preocuparte por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, los tipos de interés fijos son más altos que los variables y los plazos de amortización de la hipoteca, más cortos (por lo general el plazo máximo es de 20 años).

En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial (suele ser de 3-5 años) que luego pasa a ser un tipo variable. Esta cuota subirá o bajará según la evolución del índice de referencia empleado en el cálculo del tipo de interés variable.

El Euribor (Euro Interbank Offered Rate), es el índice más utilizado como referencia en los préstamos hipotecarios para calcular la revisión de los tipos de interés variables. Se define como la media aritmética simple mensual de los valores diarios del índice de referencia euríbor que figura en el anexo del Reglamento de ejecución (UE) 2016/1368 de la Comisión de 11 de agosto de 2016.

El IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades). Es la media simple de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por los bancos y cajas de ahorro en el mes a que se refiere el índice.

El IRS (Interest Rate Swap), o permuta financiera. Es un índice a cinco años, en vez de 1 año como el Euribor. Es la media simple mensual de los tipos de interés diarios del tipo anual para swap de intereses, para operaciones denominadas en euros, con vencimiento a cinco años.

Podrás consultar más información sobre el resto de tipos de interés de referencia oficiales aquí.



La cuota mensual

La cuota mensual está compuesta por la parte del dinero prestado que estás devolviendo (capital a amortizar) ese mes, más los intereses. La cuantía de esta cuota depende de los siguientes factores:

  • El importe del capital prestado
  • El tipo de interés
  • El plazo
  • La modalidad de cálculo

El interés se calcula aplicando el tipo de interés sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Por lo que, en las primeras cuotas estarás pagando en su mayoría intereses sobre el importe de la deuda y estarás amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente.

Con cada cuota, el capital se reduce un poquito por lo que el mes siguiente estarás pagando un poquito menos en concepto de intereses. Como la mensualidad es la misma, significa que estarás amortizando mayor cantidad de capital. Y así sucesivamente.


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¿Y cómo calculo mi cuota mensual?

Para calcular la cuota se utiliza, normalmente, la modalidad de sistema financiero constante, también conocida como "sistema francés". Así, la mensualidad (capital amortizado + intereses) será siempre igual durante la vida del préstamo (salvo cuando se hace la revisión por la fluctuación de los tipos de interés en las hipotecas variables), pero, en cada cuota, los porcentajes de capital amortizado e intereses varían.


Sistema de cuota constante


Modificación del préstamo hipotecario

Es posible modificar las condiciones de un préstamo hipotecario existente mediante la subrogación o novación del mismo. A continuación, te explicamos en qué consisten estos trámites:

La novación es el proceso mediante el cual la entidad financiera modifica las condiciones de la hipoteca de acuerdo con los titulares actuales. Es decir, se trata de una renegociación, sin cambio de entidad. Normalmente se realiza a petición del cliente para rebajar el tipo de interés cuando se están ofreciendo en el mercado hipotecas con tipos más bajos. La entidad no tiene ninguna obligación de atender esta petición, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente.

  • El tipo de interés aplicado
  • El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero)
  • El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo)
  • Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).

La novación es una renegociación de condiciones sin cambio de entidad.

Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.

En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación, cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso se llama subrogación acreedora y funciona de la siguiente forma:

  • La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.
  • La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, plazo durante el cual no podrá otorgarse la escritura de subrogación.
  • Una vez transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la antigua entidad la novación modificativa del préstamo, podrá otorgarse la escritura de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.

En una subrogación acreedora se puede modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo, o ambos. Si se quiere modificar otras condiciones adicionales, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Deberás pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura.

Si compras una vivienda y el vendedor ya tiene una hipoteca, también puedes subrogar el préstamo existente. En este caso se trata de una subrogación deudora. Es decir, lo que se modifica son los titulares. Es una operación frecuente para viviendas nuevas cuando el promotor tiene un préstamo hipotecario. Se subroga el préstamo en el momento de la entrega de la vivienda mediante la correspondiente escritura pública, con determinadas condiciones. También es posible en la compra de una vivienda de segunda mano subrogar la hipoteca de los antiguos propietarios.

Cuando por fin ha pagado totalmente su préstamo hipotecario, la entidad ha de facilitarte de forma gratuita un certificado que acredite que has terminado de pagar la hipoteca. Este certificado recibe el nombre de “certificado de deuda cero”.

Deberás decidir si llevas a cabo los trámites notariales y registrales tú mismo o si solicitas a la entidad que realice las gestiones oportunas. En este último caso, la entidad podrá cobrarte comisiones y gastos correspondientes a la tramitación, de los que deberá informarte previamente.

Acto seguido, habrá que acudir a una notaría con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no podrá cobrarte por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.

Posteriormente, deberás solicitar el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en una delegación de la comunidad autónoma correspondiente. Este paso es obligatorio y exento de pago.

Finalmente, para hacer efectiva la cancelación, deberás acudir al Registro de la Propiedad con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura. Los aranceles registrales dependen del valor de la hipoteca.

La cancelación de la hipoteca es un trámite necesario para poder vender posteriormente tu vivienda: sólo podrás hacerlo si figura libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios se olvidan de hacerlo hasta que quieren vender la casa.

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