Hipoteka-maileguen modalitateak

La novación es el proceso mediante el cual la entidad financiera modifica las condiciones de la hipoteca de acuerdo con los titulares actuales. Es decir, se trata de una renegociación, sin cambio de entidad. Normalmente se realiza a petición del cliente para rebajar el tipo de interés cuando se están ofreciendo en el mercado hipotecas con tipos más bajos. La entidad no tiene ninguna obligación de atender esta petición, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente.

• El tipo de interés aplicado
• El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero)
• El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo)
• Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).

La novación es una renegociación de condiciones sin cambio de entidad.

Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.

En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación, cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso se llama subrogación acreedora y funciona de la siguiente forma:

• La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.
• La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, plazo durante el cual no podrá otorgarse la escritura de subrogación.
• Una vez transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la antigua entidad la novación modificativa del préstamo, podrá otorgarse la escritura de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.

En una subrogación acreedora se puede modificar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo, o ambos. Si se quiere modificar otras condiciones adicionales, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Deberás pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura.

Si compras una vivienda y el vendedor ya tiene una hipoteca, también puedes subrogar el préstamo existente. En este caso se trata de una subrogación deudora. Es decir, lo que se modifica son los titulares. Es una operación frecuente para viviendas nuevas cuando el promotor tiene un préstamo hipotecario. Se subroga el préstamo en el momento de la entrega de la vivienda mediante la correspondiente escritura pública, con determinadas condiciones. También es posible en la compra de una vivienda de segunda mano subrogar la hipoteca de los antiguos propietarios.

Cuando por fin ha pagado totalmente su préstamo hipotecario, la entidad ha de facilitarte de forma gratuita un certificado que acredite que has terminado de pagar la hipoteca. Este certificado recibe el nombre de “certificado de deuda cero”.

Deberás decidir si llevas a cabo los trámites notariales y registrales tú mismo o si solicitas a la entidad que realice las gestiones oportunas. En este último caso, la entidad podrá cobrarte comisiones y gastos correspondientes a la tramitación, de los que deberá informarte previamente.

Acto seguido, habrá que acudir a una notaría con el certificado de deuda cero, y entregarlo. La entidad no podrá cobrarte por el trámite de la firma ni por el desplazamiento a la notaría.

Posteriormente, deberás solicitar el documento de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en una delegación de la comunidad autónoma correspondiente. Este paso es obligatorio y exento de pago.

Finalmente, para hacer efectiva la cancelación, deberás acudir al Registro de la Propiedad con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura. Los aranceles registrales dependen del valor de la hipoteca.

La cancelación de la hipoteca es un trámite necesario para poder vender posteriormente tu vivienda: sólo podrás hacerlo si figura libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Muchos propietarios se olvidan de hacerlo hasta que quieren vender la casa.