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El préstamo hipotecario

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, recomendamos leer, además de la información en está página, la Guía de acceso al préstamo hipotecario, publicado por el Banco de España, en la que encontrará explicaciones detalladas sobre todos los elementos y aspectos más importantes de este producto.

Definición

Dibujo de una casa con un signo de porcentaje

 

El préstamo hipotecario es el producto que le permite disponer de la cantidad necesaria para comprar o rehabilitar una vivienda u otro inmueble.

Como ya dijimos, las entidades de crédito exigen una garantía antes de conceder un préstamo. En el caso de los hipotecarios, el titular del préstamo pone de garantía (hipoteca) el propio inmueble, que pasará a la entidad financiera en caso de impago. Además de esta garantía hipotecaria usted ofrece, como en un préstamo personal, su garantía personal.

Características

La garantía real del bien hipotecado dota de mayor seguridad a la operación, lo que supone menos riesgo para la entidad financiera. Por ello, y por las elevadas cantidades que se solicitan para comprarse una casa, los plazos para su devolución son más largos y los tipos de interés, inferiores a los de los préstamos personales. Ambos elementos caracterizan sobre todo a los préstamos hipotecarios.

Un préstamo hipotecario tiene que ir asociado a una libreta o cuenta corriente operativa a nombre de los prestatarios. Es decir, tendrá que tener abierta una cuenta a la vista en la que se abonará el importe del préstamo y se cobrará el pago de las cuotas mensuales.

Debido a la larga duración e importe económico del préstamo, la contratación de una hipoteca es una de las operaciones financieras más importantes para una familia o individuo.

Modalidades de préstamos hipotecarios

El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interés fijo, variable o mixto.

  • Tipo de interés fijo: El tipo de interés y por lo tanto la cuota mensual a pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad es que usted conocerá de antemano cuánto tendrá que pagar cada mes, sin preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las hipotecas de tipo variable. Los plazos de amortización permitidos también son más cortos; se suele fijar un máximo de 20 años.
  • Tipo de interés variable: El tipo de interés variable se revisa anual o semestralmente (en ocasiones trimestralmente) y se ajusta a las condiciones de mercado en ese momento, de acuerdo con algún índice de referencia, como el Euribor* (por ejemplo, euribor + 2,1). La ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratación el tipo de interés inicial suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suele ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés variable, uno corre el riesgo de tener que pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan.
  • Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagará al cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos bajan será el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes pueden llegar a ser muy elevados.

  • Tipo de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial (suele ser de entre tres y cinco años) que luego pasa a ser un tipo variable. Podría subir o bajar la cuota a pagar en función de la evolución del tipo de interés de la referencia utilizada.

* Algunos de los tipos de interés de referencia oficiales para préstamos hipotecarios:

  • El Euribor es la “referencia interbancaria a un año”, un tipo publicado por la Federación Bancaria Europea. Es una media de los tipos ofertados por una muestra de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo de un año. Es la referencia más utilizada.
  • El Mibor, es el “tipo interbancario a un año”, y sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000. Es la media de tipos del mercado de depósitos interbancarios de Madrid. La evolución de este tipo es casi idéntica que la del euribor.
  • El IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades) es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por bancos y cajas durante un determinado período de tiempo. Este índice fue introducido en abril de 2012, fecha en que desaparecen las dos referencias anteriores: IRPH bancos y IRPH cajas. 
  • El IRS (Interest Rate Swap), o permuta financiera. Es un índice a cinco años, en vez de 1 año como el Euribor. Este nuevo tipo de referencia fue introducido en 2012, por ser, en teoría, más estable que el Euribor, resultando en menos oscilaciones en las cuotas.

Hay que recordar que el tipo de interés variable dependerá no sólo del tipo de referencia, sino del tipo de referencia + el diferencial (por ejemplo, Euribor + 2,1 %). Es la suma del tipo de referencia más el porcentaje adicional lo que determina que una oferta sea mejor que otra.

En abril de 2012, han desaparecido como tipos de referencia el IRPH bancos, el IRPH cajas, el indicador CECA y el TAR, aunque el Banco de España seguirá publicando el valor de los índices que desaparecen hasta abril de 2013.

Si usted tiene un préstamo hipotecario que utiliza alguna de estas referencias debe consultar el contrato para ver si está estipulado un tipo de referencia de sustitución y pactar un nuevo diferencial, o bien hablar con su entidad para renegociar todo el contrato, tanto el tipo de referencia como el diferencial. El hecho de tener una hipoteca referenciada a IRPH cajas o IRPH banco, NO significa que tiene que pasar necesariamente al IRPH entidades. Compare las condiciones ofrecidas por su entidad con las ofertas actuales de otras entidades.

Requisitos

Normalmente, los bancos sólo concedan préstamos hipotecarios por un importe equivalente al 80% del valor de tasación, como máximo.

Los bancos suelen conceder préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80% del valor de tasación de la vivienda, siempre y cuando la cuota a pagar no sobrepase el límite de endeudamiento del 30-35% de los ingresos netos mensuales.

Pero hay otros factores que consideran importantes para determinar su capacidad de pago, por lo que le hará un estudio de viabilidad y le exigirán una serie de documentos que pueden incluirse:

  • DNI / Pasaporte / Tarjeta de residencia (NIE)
  • Su última declaración de la Renta
  • Sus últimas dos nóminas si trabaja por cuenta ajena
  • Copia del contrato de trabajo
  • La última declaración de IVA si trabaja por cuenta propia
  • Un informe de tasación de la vivienda
  • Comprobación registral (nota simple)
  • Relación de su patrimonio en el momento de solicitar el préstamo (otros inmuebles en propiedad, coches, inversiones, cuentas bancarias, etc)

Además, en caso de tener préstamos en otras entidades le pedirán autorización para consultar en la CIRBE el importe de sus deudas pendientes y mirarán en la base de datos de la RAI ASNEF para averiguar si ha tenido algún impago.

La cuota mensual

La cuota mensual a pagar está compuesta por la parte del dinero prestado que usted está devolviendo (capital amortizado) ese mes, más los gastos de intereses. Depende de:

  • El importe del capital prestado
  • El tipo de interés
  • El plazo
  • La modalidad de cálculo

Normalmente se calcula la cuota utilizando la modalidad de sistema de amortización constante, también conocido como sistema francés. Significa que la cuota total a pagar (capital amortizado + intereses) será siempre igual durante la vida del préstamo (salvo cuando se hace la revisión por subidas o bajadas de tipos de interés en las hipotecas de tipo variable), pero los porcentajes de capital amortizado e intereses varían.

El interés se calcula aplicando el tipo de interés sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Por lo tanto, en las primeras cuotas usted estará pagando intereses sobre el total de la deuda. Estos intereses compondrán la mayoría de la cuota total y sólo estará amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Pero con cada cuota el capital pendiente se reduce un poquito por lo que el mes siguiente estará pagando un poquito menos en concepto de intereses. Como la cuota total es la misma, significa que estará amortizando mayor cantidad con cada cuota. Y así sucesivamente.

Calculadora préstamo hipotecario

Gastos asociados

Los gastos relacionados con la compra de la vivienda y formalización del préstamo hipotecario suponen alrededor del 10% del importe financiado, y siempre corren a cargo del comprador.

Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario, que siempre corren a cargo del comprador, y gastos de compraventa.

  • Tasación
  • Notarías
  • Gestores
  • Verificación registral
  • Comisiones de apertura o de subrogación
  • Impuestos sobre la constitución de la hipoteca
  • Seguro de daños.

El seguro de protección de pagos y el seguro multirriesgo del hogar son opcionales. No obstante, la entidad podría poner la contratación de uno o ambos como condición para negociar una mejora del tipo de interés.

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 200.000 € desembolsará unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada).

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