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Nola zaindu zure ingurune pertsonala eta finantzak?

Etxea

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Erosi edo alokatu?

Gure bizitzako finantza-erabaki garrantzitsuenetako bat ohiko bizilekurako etxebizitza bat erostea da, gure ekonomian eragin oso nabarmena baitu. Hori dela eta, garrantzitsua da erabaki bat hartu aurretik zure baldintzak baloratzea.

Batzuetan, laguntza jakin batzuk jaso daitezke, ohiko etxebizitza erostea edo alokatzea errazten dutenak.

Batzuen aburuz, etxebizitza bat alokatzea dirua alferrik galtzea da, baina gogora ezazu alokatzeak ere abantailak dituela. Jabe batek, hipotekaren kuotak ordaintzeaz gain, abantaila fiskalik ez duten eta berreskuratzen ez diren zenbait gastu ordaindu behar ditu. Etxebizitza aseguruak, zergak eta erkidegoa mantentzeko gastuak jabeak ordaindu behar ditu, eta gastu handiak izan ohi dira. Etxebizitza bat alokatzen denean, ordea, gastu horiek jabeek ordaindu ohi dituzte. Batzuetan, laguntza jakin batzuk jaso daitezke, ohiko etxebizitza erostea edo alokatzea errazten dutenak.

Etxebizitza baten erosketak abantaila ugari ditu. Lehendabizikoa, oro har epe luzerako inbertsio ona dela da. Hipotekaren hileko-kuotak ordaintzeko, hilero aurreztu beharko duzu, eta 20 edo 30 urte barru, balio handiko ondasun bat izango duzu. Gainera, beti merkatu bat edukiko duzu, ondasun hori saldu nahi izatekotan. Momentu horretatik aurrera, ez duzu kuota edo alokairu gehiago ordainduko, eta, beharrezkoa izanez gero, etxebizitza erabili ahal izango duzu zure erretiroa edo beste gastu garrantzitsu bat finantzatzeko.

Hori bai, jabetzako etxebizitza batek jabeak asko lotzen ditu. Ez duzu askatasun bera edukiko familia edo lanarekin lotutako arrazoiengatik etxea aldatu behar izatekotan.

Erosteko asmoa baduzu, kontuan izan etxearen salmenta-prezioari hipoteka-maileguaren salerosketari eta formalizazioari lotutako beste gastu batzuk gehitu behar zaizkiola: tasazioa, irekiera- edo subrogazio-komisioa eta sute-asegurua eta ordainketen babes-asegurua.


Ez dakizu zer egin? Erosi edo alokatu? Probatu gure kalkulagailua

Kalkulagailu honek etxebizitza baten alokairuaren eta erosketaren kostuak alderatzen ditu, etxebizitza horretan zenbat urte bizitzea pentsatzen duzun kontuan hartuta. Ez ezazu ahaztu, gainera, zure kasu partikularrarentzako kenkari fiskalak kontuan hartzea.


Tresna Erosi edo Alokatu

Erabaki aurretik, kontuan eduki behar duzu...

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 200.000 € tendrías que desembolsar unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada y del IVA). ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe?

Ten en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si te vas a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estarás pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.

El alquiler con opción de compra puede ser una alternativa muy interesante.

Muchos promotores y propietarios de pisos no consiguen vender sus casas y en vez de dejarlas vacías, mientras tienen que pagar las hipotecas, acogen a un inquilino durante un cierto periodo de tiempo, normalmente entre dos y cinco años, que tiene la opción de adquirirla pasado ese tiempo. La gran ventaja es que todo el dinero desembolsado en concepto de alquiler se deduce del precio de la vivienda si ejerces tu opción de compra.

Para más información puedes consultar la página web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Conoce cuánto tendrás que pagar todos los meses en concepto de la cuota de la hipoteca, para determinar si encaja con tu capacidad de endeudamiento.

Además, antes de nada, debes saber si cuentas con los ahorros suficientes para adquirir una vivienda. Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesaria una buena cantidad de dinero líquido para pagar la entrada de la vivienda.

Cuenta con que la entrada representa en torno al 20% del precio total de la vivienda. Las entidades financieras suelen prestar el 80% del valor de tasación de la casa. Fíjate que hemos dicho del valor de tasación y no del precio de la vivienda. Es decir, si compras a buen precio puede ser que el 80% del valor de tasación sea más que el 80% del precio. Si compras a un precio mayor que el valor de tasación posiblemente tendrás que aportar más del 20% del precio de venta.

La cuota de la hipoteca probablemente representará el mayor gasto mensual de la familia, pero no será el único. Una medida muy utilizada para determinar el tope que podrás pagar de cuota es la capacidad de endeudamiento.

La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos que puedes destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de tu familia.

Los expertos coinciden en que la totalidad de cuotas mensuales destinadas a pagar deudas no debería nunca sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Es decir, que una familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes.

Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total, incluyendo las cuotas de las demás deudas pendientes como préstamos personales, el préstamo del coche, las compras que se han hecho a plazos y la cuota a pagar de tarjetas de crédito.

Otros expertos rebajan el límite máximo de endeudamiento a un 35% de los ingresos y el de la hipoteca, a un 30%.

Te invitamos a hacer simulaciones para determinar la cuota mensual de hipoteca que podrías pagar sin sobrepasar los límites de endeudamiento recomendados. Si encuentras que no puedes asumir la cuota, tienes varias opciones:

  • Aplazar la compra hasta que hayas reducido tus otras deudas pendientes.
  • Aplazar la compra hasta que dispongas de mayores ingresos.
  • Aplazar la compra hasta que hayas ahorrado lo suficiente para pagar mayor entrada (y así necesitar menos financiación).
  • Intentar conseguir una hipoteca a menor tipo de interés.
  • Comprar una vivienda más barata.

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Hipoteka

Interes-tasa da entitateek dirua uzteagatik kobratzen duten prezioa. Bankuek hipoteka-mailegua interes-tasa hauekin eman ditzakete:

  • Finkoa
  • Aldakorra
  • Mistoa


Jarraitu irakurtzen

Etxebizitza bat jabetzan eskuratzeko gehien erabiltzen den aukera da. Hala ere, hipoteka-mailegu guztiak ez dira berdinak, eta, familiaren aurrekontuan duten pisua denbora askoan nabarituko denez, aukera horiek kontu handiz aztertu behar dira.

Hipoteka-mailegu bat emateko, mailegua eskatzen duenaren berme pertsonalaz gain, erakundeek higiezina bera ere eskatzen dute berme gisa. Horrela, ordaintzen ez bada, finantza-erakundearen jabetzakoa izatera pasatuko da.

Berme erreal horrek segurtasun handiagoa ematen dio eragiketari, hau da, dirua uzten duten erakundeek arrisku txikiagoa dute. Hori dela eta, mailegu pertsonalekin alderatuta, tasa txikiagoak kobratu eta dirua itzultzeko epeak askoz luzeagoak dira.

Etxebizitza bat erostean, gutxienez sute-aseguru bat kontratatu behar da. Horrez gain, beste aseguru batzuk daude, egon daitezkeen arazoetako batzuk estaltzen dituztenak.

Funtsean, lau aseguru-mota merkaturatzen dira hipoteka-maileguei lotuta.

  • Hipotekatutako higiezinaren ondasunen asegurua.
  • Mailegu-amortizazioko aseguruak.
  • Ordainketa/maileguen babes-aseguruak.
  • Heriotza- edo ezintasun-aseguruak.

Etxebizitza bat erosteko honako laguntza publiko hauek daude: etxebizitza babestua eskuratzeko laguntzak (Babes Ofizialeko Etxebizitzak, prezio tasatu edo mugatukoak, autosustatuak edo autoeraikiak) eta autonomia-erkidegoek eta udalek sinatutako hitzarmenak.

Babes Ofizialeko Etxebizitzak (BOE) dira etxebizitzak sustatu eta saltzeko indarreko araudiaren arabera eraikitakoak. Administrazioak zehaztutako gehieneko prezio batean saltzen dira, sustapen libreko antzeko etxebizitzetarako merkatuak ezarritako prezioaren azpitik. Gainera, beste abantaila batzuk dituzte, hala nola BEZaren murrizketak eta hobariak muga-zergetan eta notarioen eta erregistratzaileen ordainsarietan.

Hurrengo taldeei begira eraikitzen dira: lehen etxebizitza erosten duten gazteak, diru-sarrera txikiak dituzten familia ugariak eta, oro har, errenta-muga batzuk gainditzen ez dituzten familia-unitateak. BOE bat erosteko soldata gehienez ere gutxieneko soldata 5,5 aldiz izango da. Etxebizitza babestuen azalera erabilgarria gehienez 90 m2-koa da, edo 120 m2-koa familia ugarientzat.

Babes Ofizialeko Etxebizitzen eskaintza autonomia-erkidego bakoitzak zehaztuko du.

Etxebizitza aseguruei buruzko guztia...

Cuando se solicita un préstamo hipotecario, la entidad de crédito puede condicionar la concesión del mismo a la suscripción de un seguro contra daños normalmente por un importe del valor de tasación del inmueble (excluido el valor del suelo, que no es asegurable), ya que si el inmueble que actúa como garantía de cobro para la entidad de crédito se destruyese, dicha garantía desaparecería, por lo que la existencia de un seguro de daños sobre el bien evita esta situación. 

Este seguro es obligatorio a la hora de contratar una hipoteca y tiene por finalidad indemnizar al propietario de los posibles daños que pueda sufrir el inmueble hipotecado, por determinadas causas (incendio, daños por agua, etc...) establecidas en el contrato de seguro.  

No obstante, lo más habitual es que el seguro contenga, además de la cobertura de daños al inmueble (continente), otras garantías, como la de daños que puedan sufrir los bienes que se encuentran dentro de la vivienda (contenido); la responsabilidad civil del propietario, o la defensa jurídica, entre otras. 

Estos seguros son conocidos comercialmente como seguros “multirriesgo de hogar”, ya que contienen múltiples garantías relacionadas con los siniestros que pueden afectar a los inmuebles y las personas que los habitan.

Los seguros de amortización de préstamos son seguros de vida, que se caracterizan porque el asegurador asume el pago de la cantidad pendiente de amortizar del asegurado-prestatario, si ocurre alguna de las contingencias previstas en el contrato de seguro (fallecimiento o, en su caso, invalidez).

Dentro de los seguros de amortización de préstamos podemos distinguir dos tipos:

  • Aquellos en los que el capital a pagar por la entidad aseguradora coincide con la cantidad adeudada del préstamo, por lo que aquél disminuye conforme se amortiza el préstamo y el plazo de cobertura del seguro es idéntico al del préstamo.  
  • Aquellos en el que el importe a pagar en caso de que se produzca el fallecimiento, o la invalidez, permanece inalterable a lo largo de todo el periodo de duración del contrato de seguro. En estos casos, la entidad aseguradora pagará a la entidad de crédito la cantidad pendiente de amortizar y el exceso al resto de personas designadas como beneficiarias en la póliza. 

En consecuencia, este seguro protege a la entidad de crédito ante el posible impago del prestatario debido a su muerte o incapacidad.  

En el mercado asegurador también se comercializan seguros cuyo objetivo es permitir cumplir las obligaciones del deudor con respecto al préstamo hipotecario, cuando se producen circunstancias que normalmente implican una disminución de los ingresos del deudor como son el desempleo y la incapacidad temporal. Se conocen con el nombre comercial de “seguros de protección de pagos/préstamos” y se suelen comercializar de forma independiente, o como coberturas adicionales dentro de un seguro de amortización de préstamos de los mencionados en el apartado anterior.

Estos seguros garantizan en caso de desempleo o incapacidad temporal del asegurado, el pago a la entidad de crédito, mientras dure esta situación, de un número máximo de cuotas mensuales del préstamo.

Por último, es importante conocer que, en los seguros en los que se cubre el riesgo de fallecimiento o de incapacidad, la entidad aseguradora en el momento inicial debe realizar una valoración del riesgo, que consiste normalmente en someter a la persona que contrata el seguro a un cuestionario sobre su salud. Sobre las contestaciones a este cuestionario hay que destacar la importancia que tiene lo manifestado en el mismo, ya que, si se responde de forma inexacta o se omiten datos, el asegurador en caso de producirse la incapacidad o el fallecimiento, puede incluso quedar exonerado del pago de la prestación si en la declaración medió dolo o culpa grave.

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