El préstamo hipotecario

 

La financiación hipotecaria es la más utilizada en nuestro país para la compra de inmuebles. Se puede contratar un préstamo o un crédito hipotecario. La diferencia reside en que el préstamo se refiere a una cantidad determinada que se entrega al cliente, y que éste se obliga a devolver. En el caso del crédito, se pone a disposición del cliente una cantidad que será o no utilizada en su totalidad: el cliente sólo tendrá que pagar intereses por la cantidad de la que haya dispuesto, que es la que tendrá que devolver.

Para la concesión de un préstamo hipotecario, las entidades exigen como garantía, además de la personal de quien lo solicita, el propio inmueble, que pasará a ser propiedad de la entidad financiera en caso de impago.

Esta garantía real dota de mayor seguridad a la operación, lo que significa menos riesgo para su banco o caja. Por ello, en comparación con los préstamos personales, los tipos que se cobran son más bajos y los plazos para su devolución mucho más largos.

 Un préstamo hipotecario tiene que ir asociado a una libreta o cuenta corriente operativa a nombre de los prestatarios, donde se le abonará el importe de su crédito y donde se le pasarán las cuotas mensuales.

Requisitos

Como ya hemos comentado los bancos suelen conceder préstamos hipotecarios por un importe máximo equivalente al 80% del valor de tasación de la vivienda, siempre y cuando la cuota  no sobrepase el límite de endeudamiento del 30-35% de los ingresos netos mensuales.

Pero hay otros factores que las entidades consideran importantes para determinan su capacidad de pago, por lo que le hará un estudio de viabilidad y le exigirán una serie de documentos que pueden incluirse:

• DNI / Pasaporte / Tarjeta de residencia (NIE)
• Su última Declaración de la Renta
• Sus últimas dos nóminas si trabaja por cuenta ajena
• La última declaración de IVA si trabaja por cuenta propia
• Un informe de tasación de la vivienda
• Comprobación registral (nota simple)

Modalidades de préstamos hipotecarios

El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interés fijo, variable o mixto.

Tipo de interés fijo: El tipo de interés, y por lo tanto la cuota mensual a pagar, permanecen inamovibles durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad es que usted conocerá de antemano cuánto debe pagar cada mes, sin preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, los tipos de interés fijos son más altos que los variables y los plazos de amortización de la hipoteca, más cortos (por lo general el plazo máximo es de 20 años).

Tipo de interés variable: El tipo de interés variable se revisa periódicamente (anual, semestral o trimestralmente) y se ajusta a la cotización de algún índice de referencia, como el Euribor* (por ejemplo, Euribor + 0,5). La ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratación el tipo de interés suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suelen ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés variable, uno corre el riesgo de pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan.

Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubir el riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagará al cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos bajan será el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes pueden llegar a ser muy elevados.

Tipo de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial (suele ser de 3-5 años) que luego pasa a ser un tipo variable. Esta cuota subirá o bajará según la evolución del tipo de interés empleado como índice de referencia.

* Algunos de los tipos de interés de referencia oficiales para préstamos hipotecarios:

• El Euribor es la “referencia interbancaria a un año”, un tipo publicado por la Federación Bancaria Europea. Es una media de los tipos ofertados por una muestra de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo de un año. Es la referencia más utilizada.
• El Mibor, es el “tipo interbancario a un año”, y sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000. Es la media de tipos del mercado de depósitos interbancarios de Madrid. La evolución de este tipo es casi idéntica que la del euribor.
• El IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades) es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos por bancos y cajas durante un determinado período de tiempo. Este índice fue introducido en abril de 2012, fecha en que desaparecen las dos referencias anteriores: IRPH bancos y IRPH cajas. 
• El IRS (Interest Rate Swap), o permuta financiera. Es un índice a cinco años, en vez de 1 año como el Euribor. Este nuevo tipo de referencia fue introducido en 2012, por ser, en teoría, más estable que el Euribor, resultando en menos oscilaciones en las cuotas.

La cuota mensual

La cuota mensual está compuesta por la parte del dinero prestado que usted está devolviendo (capital amortizado) ese mes más los gastos de intereses. La cuantía de esta cuota depende de los siguientes factores :

• El importe del capital prestado
• El tipo de interés
• El plazo
• La modalidad de cálculo

Para calcular la cuota se utiliza, normalmente, la modalidad de sistema financiero constante, también conocida como "sistema francés". Así, la mensualidad (capital amortizado +  intereses) será siempre igual durante la vida del préstamo (salvo cuando se hace la revisión por la fluctuación de los tipos de interés en las hipotecas variables), pero, en cada cuota, los porcentajes de capital amortizado e intereses varían.

El interés se calcula aplicando el tipo de interés sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Por lo tanto, en las primeras cuotas usted estará pagando intereses sobre el total de la deuda. Estos intereses compondrán la mayoría de la cuota total y sólo estará amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Pero con cada cuota, el capital se reduce un poquito por lo que el mes siguiente estará pagando un poquito menos en concepto de intereses. Como la mensualidad es la misma, significa que estará amortizando mayor cantidad de capital. Y así sucesivamente.

 

Para ver con más detalle los préstamos hipotecarios, consulte la sección correspondiente en el módulo sobre "La oferta de productos y servicios financieros".

También recomendamos leer la Guía de acceso al préstamo hipotecario (abre en otra ventana), publicada por el Banco de España. Contiene explicaciones de todos los aspectos relacionados con este producto, incluyendo la garantía universal y opciones de dación en pago, cláusulas suelo, mecanismos de cobertura y toda la información que un consumidor necesita tener antes de solicitar un crédito o préstamo con garantía hipotecaria.