¿Cuánto puede permitirse?

La cuota de la hipoteca

Si, como la mayoría, tiene que solicitar un préstamo hipotecario, ¿podrá asumir la cuota como gasto fijo obligatorio todos los meses sin tener que hacer excesivos sacrificios? Recuerde que la cuota de la hipoteca probablemente representará el mayor gasto mensual de la familia, pero no será el único. Una medida muy utilizada para determinar el tope que podrá pagar de cuota es la capacidad de endeudamiento.

Los expertos coinciden en que la totalidad de cuotas mensuales destinadas a pagar deudas no debería nunca sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Es decir, que una familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes.

Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total, incluyendo las cuotas de las demás deudas pendientes como préstamos personales, el préstamo del coche, las compras que se han hecho a plazos y la cuota a pagar de tarjetas de crédito.

Aunque en este momento usted no tiene ninguna otra deuda pendiente, la cuota de la hipoteca nunca debería llegar a ese 40% de sus ingresos, ya que si en los próximos años necesitara un préstamo para comprar un coche o hacer una reforma o pagar una emergencia, no tendría margen para asumir otro pago. Lo mismo ocurriría si los tipos de interés subieran o los gastos de su familia aumentaran con relación a los ingresos. Por eso, no es recomendable que la cuota a pagar para la hipoteca supere el 30-35% de sus ingresos netos mensuales, y los bancos no suelen aprobar hipotecas si las cuotas representan más. Recuerde que el compromiso de una hipoteca puede durar décadas.

Otros expertos rebajan el límite máximo de endeudamiento a un 35% de los ingresos y el de la hipoteca, a un 30%.

Los porcentajes máximos recomendados de capacidad de endeudamiento pueden variar en función del nivel de ingresos y las cargas familiares. Una pareja sin hijos que tiene ingresos netos mensuales de 6.000 € podría destinar el 60% de sus ingresos al pago de deudas y vivir decentemente con el otro 40% (2.400 € para los demás gastos). Pero una familia con 1.500 € de ingresos mensuales tendría mucha dificultad para llegar a fin de mes con sólo el 40% (600 €).

Le invitamos a hacer simulaciones para determinar la cuota mensual de hipoteca que podría pagar sin sobrepasar los límites de endeudamiento recomendados. Si encuentra que no puede asumir la cuota, tiene varias opciones:

• Aplazar la compra hasta que haya reducido sus otras deudas pendientes.
• Aplazar la compra hasta que disponga de mayores ingresos.
• Aplazar la compra hasta que haya ahorrado lo suficiente para pagar mayor entrada (y así necesitar menos financiación).
• Intentar conseguir una hipoteca a menor tipo de interés.
• Comprar una vivienda más barata.

Sopese cuántos sacrificios tendrá que hacer para pagar la mensualidad. ¿Está dispuesto?

Nota aparte: la crisis económica y las hipotecas subprime

Seguro que ha escuchado todo tipo de comentarios y opiniones sobre cómo el mal momento económico actual hunde sus raíces en la crisis de las hipotecas “subprime”, principalmente en los Estados Unidos. “Subprime” es un término anglosajón que significa más o menos “por debajo de lo óptimo”, y se refiere al perfil de ciertas familias que solicitaban préstamos hipotecarios en los años previos a la crisis, y también a la misma concesión de dicho préstamos.

Según los criterios clásicos y prudentes, estas familias no cumplían los requisitos para que les concedieran hipotecas por el importe que pretendían, a un tipo de interés “prime”, que es el tipo ofrecido a los clientes buenos. En algunos casos, porque su historial crediticio no inspiraba confianza por atrasos o impagos de otras deudas, pero sobre todo porque las cuotas a pagar, junto con otras de créditos pendientes, sobrepasaban los límites de endeudamiento recomendados.

Ciertas entidades financieras vieron la situación como una oportunidad de negocio y en contra de los verdaderos intereses de sus clientes les concedieron las hipotecas. Eso sí, a unos tipos de interés muy altos. Simplemente, las consideraban inversiones de alto riesgo, pero muy rentables. Contaban con que los precios de las viviendas seguirían en alza y así estarían cubiertos en caso de impagos.

El negocio les salió mal.

Las familias compraron casas que no podían permitirse. Las cuotas mensuales de la hipoteca pesaban demasiado en sus presupuestos y ante cualquier cambio en su situación (un gasto adicional, una subida en el tipo de interés…)  ya no podían pagarlas. Muchas familias perdieron sus viviendas. Las entidades financieras se quedaron con las casas, pero no podían recuperar su dinero porque la caída del mercado inmobiliario arrastró al precio de las casas, por debajo del importe endeudado.

Las hipotecas subprime tuvieron un alcance enorme en todos los mercados financieros del mundo porque las entidades que las habían concedido vendieron las deudas en paquetes, como títulos negociables, a otras empresas de inversiones grandes, nacionales e internacionales, que a su vez los incorporaron en otros activos financieros y en las carteras de fondos de inversión, planes de pensiones, etc.

No vamos a entrar en discusiones sobre la conveniencia de vender hipotecas como títulos negociables, ni si tuvieron la culpa las familias, las entidades financieras, las empresas de inversión, los especuladores inmobiliarios, los supervisores de las instituciones o los gobiernos. Por debajo de todo está el incumplimiento de los criterios de capacidad de endeudamiento.

Estos criterios no se establecen por capricho. Son principios de responsabilidad financiera y existen por razones fundamentadas. Sirven para proteger, no sólo a las entidades financieras, sino también y sobre todo a los consumidores, y no pueden tomarse a la ligera.

Los gastos, sobre todo las cuotas de la hipoteca, han de ajustarse al nivel de ingresos, y nunca a la disponibilidad de crédito. Sólo porque encuentra usted una entidad financiera dispuesta a concederle una hipoteca por mayor importe, no significa que sea buena idea. Si no puede pagar las cuotas, puede perder su casa.

Nota final:

Merece la pena puntualizar que la mayoría de las hipotecas “subprime” se formalizaron, no para la adquisición de una vivienda, sino como medio de consolidar otras deudas pendientes de la familia, poniendo la vivienda como garantía. Muchas familias se habían endeudado demasiado con préstamos personales y tarjetas de crédito y cambiaron todas estas deudas por una hipoteca. Como ocurrió durante la época del boom inmobiliario, sus casas tenían mucho valor de tasación y se les concedían importes mayores. Así pagaban una cuota mensual en vez de varias.

Esta fórmula de “consolidación” de deudas puede ser conveniente en ciertos casos, cuando la cuota a pagar para la hipoteca (teniendo en cuenta además los gastos de formalización) sea inferior al total de las cuotas de los demás préstamos (siempre, no sólo el primer año), pero si la cuota total representa más del 40% de sus ingresos, seguirá siendo un exceso de endeudamiento. Cambiar todos los pagos por una única cuota de hipoteca a veces disminuye la mensualidad simplemente porque alarga el plazo para pagar la deuda, pero no la reduce. Al contrario, estará pagando intereses durante muchos más años.

El verdadero problema surge cuando, en vez de aprovechar la bajada de la cuota a pagar para ir reduciendo deuda y saneando su situación financiera, la familia la considera como una oportunidad para seguir viviendo por encima de sus posibilidades, e incluso adquiere más deuda, ahora con el riesgo de perder su casa si no paga.