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Com cuidar el teu entorn personal i financer?

La llar

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Comprar o llogar?

La compra d'un habitatge per a residència habitual és una de les decisions financeres més importants de les nostres vides, ja que té un efecte molt significatiu sobre la nostra economia. Per això, és rellevant que valores les teues circumstàncies abans de prendre una decisió.

A vegades és possible accedir a determinades ajudes que tracten de facilitar la compra o el lloguer de l'habitatge habitual.

Hi ha qui pensa que llogar és tirar els diners, però recorda que el lloguer també té avantatges. Ser propietari suposa, a més de les quotes de la hipoteca, una sèrie de despeses que ni es recuperen ni aporten cap avantatge fiscal. Assegurances de llar, impostos, manteniment i despeses de comunitat representen importants desemborsaments als quals està obligat el propietari. Quan es viu de lloguer, aquestes despeses solen cobrir-los els propietaris. A vegades és possible accedir a determinades ajudes que tracten de facilitar la compra o el lloguer de l'habitatge habitual.

Comprar un habitatge ofereix molts avantatges. La primera, que normalment és una bona inversió a llarg termini. Les mensualitats de la hipoteca t'obliguen a estalviar tots els mesos i, al cap de 20 o 30 anys, posseiràs plenament un bé que té molt valor i sempre té un mercat en què poder-lo vendre. A partir de llavors, no pagaràs ni quotes ni lloguers i, si és necessari, podràs utilitzar l'habitatge per a finançar la teua jubilació o una altra despesa important.

Això sí, un habitatge en propietat lliga molt als seus propietaris. No et sentiràs amb la mateixa llibertat si has de canviar de residència per raons familiars o laborals.

Si et planteges comprar, pensa que al preu de venda de la casa cal afegir una sèrie de despeses associades a la compravenda i formalització del préstec hipotecari, com la taxació, la verificació registral, la comissió d'obertura o subrogació i l'assegurança d'incendi i de protecció de pagaments.


No et decideixes entre comprar o llogar? Prova la nostra calculadora

Aquesta calculadora compara els costos de lloguer i compra d'un habitatge, segons els anys que penses quedar-te a la casa. No oblides considerar també les deduccions fiscals per al teu cas particular.


Eina Comprar o Llogar

Abans de decidir, has de tindre en compte…

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 200.000 € tendrías que desembolsar unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada y del IVA). ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe?

Ten en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si te vas a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estarás pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.

El alquiler con opción de compra puede ser una alternativa muy interesante.

Muchos promotores y propietarios de pisos no consiguen vender sus casas y en vez de dejarlas vacías, mientras tienen que pagar las hipotecas, acogen a un inquilino durante un cierto periodo de tiempo, normalmente entre dos y cinco años, que tiene la opción de adquirirla pasado ese tiempo. La gran ventaja es que todo el dinero desembolsado en concepto de alquiler se deduce del precio de la vivienda si ejerces tu opción de compra.

Para más información puedes consultar la página web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Conoce cuánto tendrás que pagar todos los meses en concepto de la cuota de la hipoteca, para determinar si encaja con tu capacidad de endeudamiento.

Además, antes de nada, debes saber si cuentas con los ahorros suficientes para adquirir una vivienda. Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesaria una buena cantidad de dinero líquido para pagar la entrada de la vivienda.

Cuenta con que la entrada representa en torno al 20% del precio total de la vivienda. Las entidades financieras suelen prestar el 80% del valor de tasación de la casa. Fíjate que hemos dicho del valor de tasación y no del precio de la vivienda. Es decir, si compras a buen precio puede ser que el 80% del valor de tasación sea más que el 80% del precio. Si compras a un precio mayor que el valor de tasación posiblemente tendrás que aportar más del 20% del precio de venta.

La cuota de la hipoteca probablemente representará el mayor gasto mensual de la familia, pero no será el único. Una medida muy utilizada para determinar el tope que podrás pagar de cuota es la capacidad de endeudamiento.

La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos que puedes destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de tu familia.

Los expertos coinciden en que la totalidad de cuotas mensuales destinadas a pagar deudas no debería nunca sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Es decir, que una familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes.

Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total, incluyendo las cuotas de las demás deudas pendientes como préstamos personales, el préstamo del coche, las compras que se han hecho a plazos y la cuota a pagar de tarjetas de crédito.

Otros expertos rebajan el límite máximo de endeudamiento a un 35% de los ingresos y el de la hipoteca, a un 30%.

Te invitamos a hacer simulaciones para determinar la cuota mensual de hipoteca que podrías pagar sin sobrepasar los límites de endeudamiento recomendados. Si encuentras que no puedes asumir la cuota, tienes varias opciones:

  • Aplazar la compra hasta que hayas reducido tus otras deudas pendientes.
  • Aplazar la compra hasta que dispongas de mayores ingresos.
  • Aplazar la compra hasta que hayas ahorrado lo suficiente para pagar mayor entrada (y así necesitar menos financiación).
  • Intentar conseguir una hipoteca a menor tipo de interés.
  • Comprar una vivienda más barata.

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Hipoteca

El tipus d'interés és el preu que les entitats cobren per prestar els seus diners. Els bancs poden concedir préstecs hipotecaris a un tipus d'interés:

  • Fix
  • Variable
  • Mixt


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És l'opció més utilitzada per a accedir a un habitatge en propietat. No obstant això, no tots els préstecs hipotecaris són iguals, i com que el seu pes en el pressupost familiar es farà sentir durant bastant temps, és necessari analitzar amb atenció les opcions.

Per a la concessió d'un préstec hipotecari, les entitats exigeixen com a garantia, a més de la personal de qui ho sol·licita, el propi immoble, que passarà a ser propietat de l'entitat financera en cas d'impagament.

Aquesta garantia real dota de major seguretat a l'operació, cosa que significa menys risc per a les entitats que presten els diners. Per això, en comparació amb els préstecs personals, els tipus que es cobren són més baixos i els terminis per a la seua devolució molt més llargs.

En comprar un habitatge cal contractar almenys una assegurança d'incendis. A més, hi ha altres assegurances destinades a cobrir alguns dels problemes que es poden presentar.

Bàsicament, es comercialitzen quatre tipus d'assegurances associades a préstecs hipotecaris.

  • Assegurança de danys sobre l'immoble hipotecat.
  • Assegurances d'amortització de préstecs.
  • Assegurances de protecció de pagaments/préstecs.
  • Assegurances de risc de defunció o incapacitat.

Les ajudes públiques per a l'adquisició d'un habitatge es concentren per a l'accés a l'habitatge protegit (Habitatges protegits, de preu taxat o limitat, autopromogudes o autoconstruïdes) i a convenis signats entre comunitats autònomes i ajuntaments.

Els Habitatges de protecció oficial (HPO), són aquells construïts conformement a la normativa en vigor per a la promoció i adquisició d'habitatges. Es venen a un preu màxim fixat per l'Administració, per davall del preu de mercat per a cases similars de promoció lliure. A més, ofereixen altres avantatges com a reduccions de l'IVA i bonificacions en aranzels i honoraris de notaris i registradors.

Es destinen a joves que accedeixen per primera vegada a un habitatge, famílies nombroses amb ingressos baixos i unitats familiars en general que no superen uns certs límits de renda. La renda màxima per a l'accés a un HPO és de 5,5 vegades el salari mínim. La superfície útil dels habitatges protegits té un límit màxim i sol ser de 90 m², o 120 m² per a famílies nombroses.

L'oferta d'Habitatges protegits depén de la Comunitat Autònoma.


Tot sobre les assegurances de la llar...

Cuando se solicita un préstamo hipotecario, la entidad de crédito puede condicionar la concesión del mismo a la suscripción de un seguro contra daños normalmente por un importe del valor de tasación del inmueble (excluido el valor del suelo, que no es asegurable), ya que si el inmueble que actúa como garantía de cobro para la entidad de crédito se destruyese, dicha garantía desaparecería, por lo que la existencia de un seguro de daños sobre el bien evita esta situación. 

Este seguro es obligatorio a la hora de contratar una hipoteca y tiene por finalidad indemnizar al propietario de los posibles daños que pueda sufrir el inmueble hipotecado, por determinadas causas (incendio, daños por agua, etc...) establecidas en el contrato de seguro.  

No obstante, lo más habitual es que el seguro contenga, además de la cobertura de daños al inmueble (continente), otras garantías, como la de daños que puedan sufrir los bienes que se encuentran dentro de la vivienda (contenido); la responsabilidad civil del propietario, o la defensa jurídica, entre otras. 

Estos seguros son conocidos comercialmente como seguros “multirriesgo de hogar”, ya que contienen múltiples garantías relacionadas con los siniestros que pueden afectar a los inmuebles y las personas que los habitan.

Los seguros de amortización de préstamos son seguros de vida, que se caracterizan porque el asegurador asume el pago de la cantidad pendiente de amortizar del asegurado-prestatario, si ocurre alguna de las contingencias previstas en el contrato de seguro (fallecimiento o, en su caso, invalidez).

Dentro de los seguros de amortización de préstamos podemos distinguir dos tipos:

  • Aquellos en los que el capital a pagar por la entidad aseguradora coincide con la cantidad adeudada del préstamo, por lo que aquél disminuye conforme se amortiza el préstamo y el plazo de cobertura del seguro es idéntico al del préstamo.  
  • Aquellos en el que el importe a pagar en caso de que se produzca el fallecimiento, o la invalidez, permanece inalterable a lo largo de todo el periodo de duración del contrato de seguro. En estos casos, la entidad aseguradora pagará a la entidad de crédito la cantidad pendiente de amortizar y el exceso al resto de personas designadas como beneficiarias en la póliza. 

En consecuencia, este seguro protege a la entidad de crédito ante el posible impago del prestatario debido a su muerte o incapacidad.  

En el mercado asegurador también se comercializan seguros cuyo objetivo es permitir cumplir las obligaciones del deudor con respecto al préstamo hipotecario, cuando se producen circunstancias que normalmente implican una disminución de los ingresos del deudor como son el desempleo y la incapacidad temporal. Se conocen con el nombre comercial de “seguros de protección de pagos/préstamos” y se suelen comercializar de forma independiente, o como coberturas adicionales dentro de un seguro de amortización de préstamos de los mencionados en el apartado anterior.

Estos seguros garantizan en caso de desempleo o incapacidad temporal del asegurado, el pago a la entidad de crédito, mientras dure esta situación, de un número máximo de cuotas mensuales del préstamo.

Por último, es importante conocer que, en los seguros en los que se cubre el riesgo de fallecimiento o de incapacidad, la entidad aseguradora en el momento inicial debe realizar una valoración del riesgo, que consiste normalmente en someter a la persona que contrata el seguro a un cuestionario sobre su salud. Sobre las contestaciones a este cuestionario hay que destacar la importancia que tiene lo manifestado en el mismo, ya que, si se responde de forma inexacta o se omiten datos, el asegurador en caso de producirse la incapacidad o el fallecimiento, puede incluso quedar exonerado del pago de la prestación si en la declaración medió dolo o culpa grave.

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