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Como coidar a túa contorna persoal e financeira?

O fogar

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Mercar ou alugar?

A compra dunha vivenda para residencia habitual é unha das decisións financeiras máis importante das nosas vidas, xa que ten un efecto moi significativo sobre a nosa economía. Por iso, é relevante que valores as túas circunstancias antes de tomar unha decisión.

En ocasións é posible acceder a determinadas axudas que tratan de facilitar a compra ou o alugueiro da vivenda habitual.

Hai quen pensa que alugar é tirar os cartos, pero lembra que o alugueiro tamén ten vantaxes. Ser propietario supón, ademais das cotas da hipoteca, unha serie de gastos que nin se recuperan nin achegan ningunha vantaxe fiscal. Seguros de fogar, impostos, mantemento e gastos de comunidade representan importantes desembolsos aos que está obrigado o dono. Cando se vive de alugueiro, estes gastos adoitan cubrilos os caseiros. En ocasións é posible acceder a determinadas axudas que tratan de facilitar a compra ou o alugueiro da vivenda habitual.

Comprar unha vivenda depara moitas vantaxes. A primeira, que normalmente é un bo investimento a longo prazo. As mensualidades da hipoteca obríganche a aforrar todos os meses e, ao cabo de 20 ou 30 anos, posuirás plenamente un ben que ten moito valor e sempre ten un mercado no que o poderás vender. A partir de entón, non pagarás nin cotas nin alugueiros e, se é necesario, poderás empregar a vivenda para financiar a túa xubilación ou outro gasto importante.

Iso si, unha vivenda en propiedade ata moito aos seus donos. Non te sentirás coa mesma liberdade se tes que cambiar de residencia por razóns familiares ou laborais.

Se pensas comprar, recorda que ao prezo de venda da casa hai que engadirlle unha serie de gastos asociados á compravenda e formalización do préstamo hipotecario, como a taxación, a verificación rexistral, a comisión de apertura ou subrogación e o seguro de incendio e de protección de pagos.


Non te decides entre mercar ou alugar? Proba a nosa calculadora

Esta calculadora compara os custos de alugamento e compra dunha vivenda, segundo os anos que pensas quedarche nesa casa. Non esquezas considerar tamén as deducións fiscais para o teu caso particular.


Ferramenta Mercar ou Alugar

Antes de decidir, debes ter en conta…

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 200.000 € tendrías que desembolsar unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada y del IVA). ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe?

Ten en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si te vas a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estarás pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.

El alquiler con opción de compra puede ser una alternativa muy interesante.

Muchos promotores y propietarios de pisos no consiguen vender sus casas y en vez de dejarlas vacías, mientras tienen que pagar las hipotecas, acogen a un inquilino durante un cierto periodo de tiempo, normalmente entre dos y cinco años, que tiene la opción de adquirirla pasado ese tiempo. La gran ventaja es que todo el dinero desembolsado en concepto de alquiler se deduce del precio de la vivienda si ejerces tu opción de compra.

Para más información puedes consultar la página web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Conoce cuánto tendrás que pagar todos los meses en concepto de la cuota de la hipoteca, para determinar si encaja con tu capacidad de endeudamiento.

Además, antes de nada, debes saber si cuentas con los ahorros suficientes para adquirir una vivienda. Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesaria una buena cantidad de dinero líquido para pagar la entrada de la vivienda.

Cuenta con que la entrada representa en torno al 20% del precio total de la vivienda. Las entidades financieras suelen prestar el 80% del valor de tasación de la casa. Fíjate que hemos dicho del valor de tasación y no del precio de la vivienda. Es decir, si compras a buen precio puede ser que el 80% del valor de tasación sea más que el 80% del precio. Si compras a un precio mayor que el valor de tasación posiblemente tendrás que aportar más del 20% del precio de venta.

La cuota de la hipoteca probablemente representará el mayor gasto mensual de la familia, pero no será el único. Una medida muy utilizada para determinar el tope que podrás pagar de cuota es la capacidad de endeudamiento.

La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos que puedes destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de tu familia.

Los expertos coinciden en que la totalidad de cuotas mensuales destinadas a pagar deudas no debería nunca sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. Es decir, que una familia necesita disponer, como mínimo, del 60% de sus ingresos netos mensuales para poder comer, vestirse, pagar las facturas y, con un poco de planificación, ahorrar algo cada mes.

Pero cuidado: ese 40% es el límite máximo recomendado de endeudamiento total, incluyendo las cuotas de las demás deudas pendientes como préstamos personales, el préstamo del coche, las compras que se han hecho a plazos y la cuota a pagar de tarjetas de crédito.

Otros expertos rebajan el límite máximo de endeudamiento a un 35% de los ingresos y el de la hipoteca, a un 30%.

Te invitamos a hacer simulaciones para determinar la cuota mensual de hipoteca que podrías pagar sin sobrepasar los límites de endeudamiento recomendados. Si encuentras que no puedes asumir la cuota, tienes varias opciones:

  • Aplazar la compra hasta que hayas reducido tus otras deudas pendientes.
  • Aplazar la compra hasta que dispongas de mayores ingresos.
  • Aplazar la compra hasta que hayas ahorrado lo suficiente para pagar mayor entrada (y así necesitar menos financiación).
  • Intentar conseguir una hipoteca a menor tipo de interés.
  • Comprar una vivienda más barata.

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Hipoteca

O tipo de interese é o prezo que as entidades cobran por prestar os seus cartos. Os bancos poden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interese:

  • Fixo
  • Variable
  • Mixto


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É a opción máis utilizada para acceder a unha vivenda en propiedade. Con todo, non todos os préstamos hipotecarios son iguais, e debido a que o seu peso no orzamento familiar farase sentir durante bastante tempo, é necesario analizar con coidado as opcións.

Para a concesión dun préstamo hipotecario, as entidades esixen como garantía, ademais da persoal de quen o solicita, o propio inmoble, que pasará a ser propiedade da entidade financeira en caso de falta de pagamento.

Esta garantía real dota de maior seguridade á operación, o que significa menos risco para as entidades que prestan os cartos. Por iso, en comparación cos préstamos persoais, os tipos que se cobran son máis baixos e os prazos para a súa devolución moito máis longos.

Ao comprar unha vivenda hai que contratar polo menos un seguro de incendios. Ademais, hai outros seguros destinados a cubrir algúns dos problemas que se poden presentar.

Basicamente, comercialízanse catro tipos de seguros asociados a préstamos hipotecarios.

  • Seguro de danos sobre o inmoble hipotecado.
  • Seguros de amortización de préstamos.
  • Seguros de protección de pagos/préstamos.
  • Seguros de risco de falecemento ou incapacidade.

As axudas públicas para a adquisición dunha vivenda concéntranse para o acceso á vivenda protexida (Vivendas de Protección Oficial, de prezo taxado ou limitado, auto promovidas ou autoconstruídas) e a convenios asinados entre comunidades autónomas e concellos.

As Vivendas de Protección Oficial (VPO) construídas conforme a normativa en vigor para a promoción e adquisición de vivendas. Véndense a un prezo máximo fixado pola Administración, por debaixo do prezo de mercado para casas similares de promoción libre. Ademais ofrecen outras vantaxes como reducións do IVE e bonificacións en aranceis e honorarios de notarios e rexistradores.

Destínanse a mozos e mozas que acceden por primeira vez a unha vivenda, familias numerosas con ingresos baixos e unidades familiares en xeral que non superan certos límites de renda. A renda máxima para o acceso a unha VPO é de 5,5 veces o salario mínimo. A superficie útil das vivendas protexidas ten un límite máximo e adoita ser de 90 m2, ou 120 m2 para familias numerosas.

A oferta de Vivendas de Protección Oficial depende da Comunidade Autónoma.

Todo sobre os seguros do fogar...

Cuando se solicita un préstamo hipotecario, la entidad de crédito puede condicionar la concesión del mismo a la suscripción de un seguro contra daños normalmente por un importe del valor de tasación del inmueble (excluido el valor del suelo, que no es asegurable), ya que si el inmueble que actúa como garantía de cobro para la entidad de crédito se destruyese, dicha garantía desaparecería, por lo que la existencia de un seguro de daños sobre el bien evita esta situación. 

Este seguro es obligatorio a la hora de contratar una hipoteca y tiene por finalidad indemnizar al propietario de los posibles daños que pueda sufrir el inmueble hipotecado, por determinadas causas (incendio, daños por agua, etc...) establecidas en el contrato de seguro.  

No obstante, lo más habitual es que el seguro contenga, además de la cobertura de daños al inmueble (continente), otras garantías, como la de daños que puedan sufrir los bienes que se encuentran dentro de la vivienda (contenido); la responsabilidad civil del propietario, o la defensa jurídica, entre otras. 

Estos seguros son conocidos comercialmente como seguros “multirriesgo de hogar”, ya que contienen múltiples garantías relacionadas con los siniestros que pueden afectar a los inmuebles y las personas que los habitan.

Los seguros de amortización de préstamos son seguros de vida, que se caracterizan porque el asegurador asume el pago de la cantidad pendiente de amortizar del asegurado-prestatario, si ocurre alguna de las contingencias previstas en el contrato de seguro (fallecimiento o, en su caso, invalidez).

Dentro de los seguros de amortización de préstamos podemos distinguir dos tipos:

  • Aquellos en los que el capital a pagar por la entidad aseguradora coincide con la cantidad adeudada del préstamo, por lo que aquél disminuye conforme se amortiza el préstamo y el plazo de cobertura del seguro es idéntico al del préstamo.  
  • Aquellos en el que el importe a pagar en caso de que se produzca el fallecimiento, o la invalidez, permanece inalterable a lo largo de todo el periodo de duración del contrato de seguro. En estos casos, la entidad aseguradora pagará a la entidad de crédito la cantidad pendiente de amortizar y el exceso al resto de personas designadas como beneficiarias en la póliza. 

En consecuencia, este seguro protege a la entidad de crédito ante el posible impago del prestatario debido a su muerte o incapacidad.  

En el mercado asegurador también se comercializan seguros cuyo objetivo es permitir cumplir las obligaciones del deudor con respecto al préstamo hipotecario, cuando se producen circunstancias que normalmente implican una disminución de los ingresos del deudor como son el desempleo y la incapacidad temporal. Se conocen con el nombre comercial de “seguros de protección de pagos/préstamos” y se suelen comercializar de forma independiente, o como coberturas adicionales dentro de un seguro de amortización de préstamos de los mencionados en el apartado anterior.

Estos seguros garantizan en caso de desempleo o incapacidad temporal del asegurado, el pago a la entidad de crédito, mientras dure esta situación, de un número máximo de cuotas mensuales del préstamo.

Por último, es importante conocer que, en los seguros en los que se cubre el riesgo de fallecimiento o de incapacidad, la entidad aseguradora en el momento inicial debe realizar una valoración del riesgo, que consiste normalmente en someter a la persona que contrata el seguro a un cuestionario sobre su salud. Sobre las contestaciones a este cuestionario hay que destacar la importancia que tiene lo manifestado en el mismo, ya que, si se responde de forma inexacta o se omiten datos, el asegurador en caso de producirse la incapacidad o el fallecimiento, puede incluso quedar exonerado del pago de la prestación si en la declaración medió dolo o culpa grave.

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