Com tenir cura del teu entorn personal i financer?
La llar
Comprar o llogar?
La compra d'un habitatge per a residència habitual és una de les decisions financeres més important de les nostres vides, ja que té un efecte molt significatiu sobre la nostra economia. Per això, és essencial que valoris les teves circumstàncies abans de prendre una decisió.
De vegades és possible accedir a determinades ajudes que intenten facilitar la compra o el lloguer de l'habitatge habitual.
Hi ha qui pensa que llogar és llençar els diners, però recorda que el lloguer també té avantatges. Ser propietari comporta, a més de les quotes de la hipoteca, un seguit de despeses que ni es recuperen ni aporten cap avantatge fiscal. Les assegurances de llar, impostos, manteniment i despeses de comunitat representen desemborsaments importants als quals està obligat l'amo. Quan es viu de lloguer, els propietaris s'acostumen a fer càrrec d'aquestes despeses. De vegades és possible accedir a determinades ajudes que intenten facilitar la compra o el lloguer de l'habitatge habitual.
Comprar un habitatge té molts avantatges. La primera, que normalment és una bona inversió a llarg termini. Les mensualitats de la hipoteca t'obliguen a estalviar cada mes i, al cap de 20 o 30 anys, tindràs plena possessió d'un bé que té molt de valor i que sempre té un mercat on es pot vendre. A partir de llavors, no pagaràs ni quotes ni lloguers i, si cal, podràs utilitzar l'habitatge per finançar la teva jubilació o una altra despesa important.
Això sí, un habitatge en propietat lliga molt els amos. No et sentiràs amb la mateixa llibertat si has de canviar de residència per raons familiars o laborals.
Si et planteges comprar, pensa que al preu de venda de la casa cal afegir-hi una sèrie de despeses associades a la compravenda i formalització del préstec hipotecari, com ara la taxació, la verificació registral, la comissió d'obertura o subrogació i l'assegurança d'incendi i de protecció de pagaments.
No et decideixis entre comprar o llogar? Prova la nostra calculadora
Aquesta calculadora compara els costos de llogar i comprar un habitatge, segons els anys que et pensis quedar a la casa. No t’oblidis de considerar també les deduccions fiscals per al teu cas particular.
Abans de decidir, has de tenir en compte...
Les despeses totals de l'operació equivalen, de mitjana, a prop del 10 % de l'import finançat. És a dir, per a una hipoteca de 200.000 € hauries de desemborsar uns 20.000 € en despeses no recuperables (a més de l'entrada i de l'IVA). Quants mesos de lloguer representa aquest import?
Tingues en compte que aquestes despeses d'hipoteca es paguen en el moment de formalitzar el préstec, independentment del temps que viuràs a la casa, sigui un any o trenta. A més, durant els primers anys de la hipoteca estaràs pagant sobretot interessos (també són despeses), gairebé sense amortitzar el capital.
El lloguer amb opció de compra pot ser una alternativa molt interessant.
Molts promotors i propietaris de pisos no aconsegueixen vendre els habitatges i en comptes de deixar-los buits, mentre han de pagar les hipoteques, acullen un llogater durant un cert període de temps, normalment entre dos i cinc anys, que té l'opció d'adquirir-lo passat aquest temps. El gran avantatge és que tots els diners desemborsats en concepte de lloguer es dedueixen del preu de l'habitatge si exerceixes l'opció de compra.
Per a més informació pots consultar la pàgina web del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.
Assabenta't de l'import que hauràs de pagar cada mes en concepte de la quota de la hipoteca, per determinar si encaixa amb la teva capacitat d'endeutament.
A més, primer de tot, has de saber si disposes de prou estalvis per adquirir un habitatge. Moltes persones es limiten a calcular la quota de la hipoteca i s'obliden que és necessària una bona quantitat de diner líquid per pagar l'entrada de l'habitatge.
Pensa que l'entrada representa prop del 20 % del preu total de l'habitatge. Les entitats financeres acostumen a prestar el 80 % del valor de taxació de la casa. Fixa't que hem dit del valor de taxació i no del preu de l'habitatge. És a dir, si compres a bon preu pot ser que el 80 % del valor de taxació representi més del 80 % del preu. Si compres a un preu més alt que el valor de taxació possiblement hauràs d'aportar més del 20 % del preu de venda.
La quota de la hipoteca probablement representarà la despesa mensual més gran de la família, però no serà l'única. Una mesura que s'empra molt per determinar el límit que pots pagar de quota és la capacitat d'endeutament.
La capacitat d'endeutament és el percentatge dels teus ingressos nets que pots destinar al pagament de deutes, amb els seus interessos corresponents, sense comprometre seriosament la seguretat econòmica de la teva família.
Els experts coincideixen que la totalitat de quotes mensuals destinades a pagar deutes no hauria de sobrepassar mai el 40 % dels ingressos nets mensuals. És a dir, que una família necessita disposar, com a mínim, del 60 % dels seus ingressos nets mensuals per poder menjar, vestir-se, pagar les factures i, amb una mica de planificació, estalviar una mica cada mes.
Però alerta: aquest 40 % és el límit màxim recomanat d'endeutament total, incloent-hi les quotes dels altres deutes pendents, com ara préstecs personals, el préstec del cotxe, les compres que s'han fet a terminis i la quota que s'ha de pagar de targetes de crèdit.
Altres experts rebaixen el límit màxim d'endeutament a un 35 % dels ingressos i el de la hipoteca, a un 30 %.
Et convidem a fer simulacions per determinar la quota mensual d'hipoteca que podries pagar sense sobrepassar els límits d'endeutament recomanats. Si trobes que no pots assumir la quota, tens unes quantes opcions:
- Ajornar la compra fins que hagis reduït els altres deutes que tens pendents.
- Ajornar la compra fins que disposis de més ingressos.
- Ajornar la compra fins que hagis estalviat prou per pagar més entrada (i així necessitar menys finançament).
- Intentar aconseguir una hipoteca a un tipus d'interès més baix.
- Comprar un habitatge més barat.
Hipoteca
El tipus d'interès és el preu que les entitats cobren pel fet de prestar els seus diners. Els bancs poden concedir préstecs hipotecaris a un tipus d'interès:
- Fix
- Variable
- Mixt
És l'opció més utilitzada per accedir a un habitatge en propietat. Tanmateix, no tots els préstecs hipotecaris són iguals, i ja que el seu pes en el pressupost familiar es notarà durant força temps, cal analitzar amb cura totes les opcions.
A l'hora de concedir un préstec hipotecari, les entitats exigeixen com a garantia, a més de la personal de qui el sol·licita, el mateix immoble, que passarà a ser propietat de l'entitat financera en cas d'impagament.
Aquesta garantia real dota de més seguretat l'operació, cosa que significa menys risc per a les entitats que presten els diners. Per això, en comparació amb els préstecs personals, els tipus que es cobren són més baixos i els terminis per retornar-los són molt més llargs.
En comprar un habitatge cal contractar almenys una assegurança d'incendis. A més, hi ha altres assegurances destinades a cobrir alguns dels problemes que es poden presentar.
Bàsicament, es comercialitzen quatre tipus d'assegurances associades a préstecs hipotecaris.
- Assegurança de danys sobre l'immoble hipotecat.
- Assegurances d'amortització de préstecs.
- Assegurances de protecció de pagaments/préstecs.
- Assegurances de risc de mort o incapacitat.
Les ajudes públiques per a l'adquisició d'un habitatge es concentren per a l'accés a l'habitatge protegit (Habitatges de Protecció Oficial, de preu taxat o limitat, autopromoguts o autoconstruïts) i a convenis signats entre comunitats autònomes i ajuntaments.
Els Habitatges de Protecció Oficial (HPO) són els que s'han construït d'acord amb la normativa en vigor per a la promoció i l'adquisició d'habitatges. Es venen a un preu màxim fixat per l'Administració, per sota del preu de mercat per a cases semblants de promoció lliure. A més, ofereixen altres avantatges, com ara reduccions de l'IVA i bonificacions en aranzels i honoraris de notaris i registradors.
Es destinen a joves que accedeixen per primer cop a un habitatge, famílies nombroses amb ingressos baixos i unitats familiars en general que no superen certs límits de renda. La renda màxima per accedir a un HPO és de 5,5 vegades el salari mínim. La superfície útil dels habitatges protegits té un límit màxim i acostuma a ser de 90 m2, o 120 m2 per a famílies nombroses.
L'oferta d'Habitatges de Protecció Oficial depèn de la Comunitat Autònoma.
Tot sobre les assegurances de la llar...
Quan se sol·licita un préstec hipotecari, l'entitat de crèdit pot condicionar-ne la concessió a la subscripció d'una assegurança contra danys, normalment, per un import del valor de taxació de l'immoble (exclòs el valor del sòl, que no és assegurable), ja que, si l'immoble que actua com a garantia de cobrament per a l'entitat de crèdit es destruís, aquesta garantia desapareixeria, de manera que l'existència d'una assegurança de danys sobre el bé evita aquesta situació.
Aquesta assegurança és obligatòria a l'hora de contractar una hipoteca i té la finalitat d'indemnitzar el propietari dels possibles danys que pugui patir l'immoble hipotecat, per determinades causes (incendi, danys per aigua, etc.) establertes en el contracte d'assegurança.
No obstant això, el més habitual és que l'assegurança contingui, a més de la cobertura de danys a l'immoble (continent), altres garanties, com la de danys que puguin experimentar els béns que hi ha dins de l'habitatge (contingut), la responsabilitat civil del propietari o la defensa jurídica, entre d'altres.
Aquestes assegurances es coneixen comercialment com a assegurances "multirisc de llar", ja que contenen múltiples garanties relacionades amb els sinistres que poden afectar els immobles i les persones que els habiten.
Les assegurances d'amortització de préstecs són assegurances de vida en què l'assegurador assumeix el pagament de la quantitat pendent d'amortitzar de l'assegurat-prestatari, si es produeix cap de les contingències previstes en el contracte d'assegurança (mort o, si escau, invalidesa).
Dins de les assegurances d'amortització de préstecs, podem distingir-ne dos tipus:
- Les assegurances en què el capital que ha de pagar l'entitat asseguradora coincideix amb la quantitat que es deu del préstec, de manera que el capital disminueix a mesura que s'amortitza el préstec i el termini de cobertura de l'assegurança és idèntic al del préstec.
- Les assegurances en què l'import que s'ha de pagar en cas que es produeixi la mort o la invalidesa roman inalterable al llarg de tot el període de durada del contracte d'assegurança. En aquests casos, l'entitat asseguradora pagarà a l'entitat de crèdit la quantitat pendent d'amortitzar i l'excés s'abonarà a la resta de persones designades com a beneficiàries a la pòlissa.
En conseqüència, aquesta assegurança protegeix l'entitat de crèdit davant el possible impagament del prestatari a causa de la seva mort o incapacitat.
En el mercat assegurador també es comercialitzen assegurances que tenen l'objectiu de permetre complir les obligacions del deutor respecte al préstec hipotecari, quan es produeixen circumstàncies que normalment impliquen una disminució dels ingressos del deutor, com són l'atur i la incapacitat temporal. Es coneixen amb el nom comercial d'"assegurances de protecció de pagaments/préstecs" i s'acostumen a comercialitzar de manera independent, o com a cobertures addicionals dins d'una assegurança d'amortització de préstecs de les esmentades en l'apartat anterior.
Aquestes assegurances garanteixen, en cas d'atur o incapacitat temporal de l'assegurat, el pagament a l'entitat de crèdit, mentre duri aquesta situació, d'un nombre màxim de quotes mensuals del préstec.
Per acabar, és important saber que, en les assegurances en què es cobreix el risc de mort o d'incapacitat, l'entitat asseguradora en el moment inicial ha de fer una valoració del risc, que normalment consisteix a sotmetre la persona que contracta l'assegurança a un qüestionari sobre la seva salut. Sobre les respostes a aquest qüestionari, cal destacar la importància que té el que s'hi manifesta, ja que si es respon de manera inexacta o s'ometen dades, en cas que es produeixi la incapacitat o la mort, l'assegurador pot quedar, fins i tot, exonerat del pagament de la prestació si en la declaració va intervenir dol o culpa greu.